집합건물·관리 · 2026-10-05

다른 구분소유자가 공용부분을 바꾸거나 차지했다면 — 철거 청구, 벽 철거, 공용부분 수익, 하자 구분

다른 구분소유자가 공용부분을 차지했을 때 개인이 혼자 철거를 구할 수 있는지는, 그 청구가 다른 구분소유자들의 이익과 부딪치는지에 달려 있습니다. 부딪칠 수 있다면 관리단집회의 결의를 거쳐야 한다는 것이 대법원 판단입니다. 외벽이나 내력벽처럼 건물의 외관과 구조를 이루는 벽은 내 호실 안에 있어도 공용부분일 수 있어 마음대로 허물 수 없습니다. 공용부분에서 나온 광고·주차 수익은 규약에 달리 정함이 없으면 구분소유자 각자의 지분 비율대로 돌아가고, 특별한 사정이 없으면 그 수익금을 보관하는 관리단에 자기 몫을 청구할 수 있습니다. 다만 유효한 결의나 규약으로 수익금을 관리비 등에 충당하기로 정했다면 직접 청구가 제한될 수 있습니다.

1. 다른 구분소유자가 공용부분을 바꾸거나 차지했을 때

구분소유자 개인이 관리단집회의 결의 없이 혼자 철거를 구할 수 있는 것은, 그 청구가 다른 구분소유자들의 이익과 부딪치지 않는 경우입니다. 공용부분의 관리는 관리단집회의 결의로 정하고, 보존행위만 각 공유자가 혼자 할 수 있습니다(집합건물법 제16조 제1항). 대법원은 구분소유자가 공용부분에 대해 지분권에 기한 권리를 행사하는 것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 혼자 할 수 있는 보존행위가 아니라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위라고 보고, 관리단이 일부 점포의 일괄 임대를 승인한 상황에서 한 구분소유자가 낸 벽 철거 청구 부분을 파기했습니다(대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다240879 판결, 2020년 개정 전 조문 사건). 정압기실의 철거와 부지 인도 청구도 다른 구분소유자들의 이익에 반할 수 있다고 보았습니다(대법원 2019. 9. 26. 선고 2015다208252 판결).

이익충돌 기준이 나오기 전의 판결이지만, 대법원은 외벽에 설치된 간판의 철거를 구분소유자가 지분권에 기한 방해배제로서 단독으로 청구할 수 있다고 본 예가 있습니다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2011다12163 판결). 이 판결과 위 2023다240879 판결의 관계를 명시적으로 정리한 대법원 판결은 이 글에서 검토한 자료에서는 확인하지 못했습니다. 그 뒤 하급심의 판단은 사안에 따라 갈립니다. 외벽에 돌출된 배출구 철거는 구분소유자들 사이에 이해관계가 대립하는 행위가 아니라며 결의 없이 받아들인 판결(수원지방법원 성남지원 2024. 5. 14. 선고 2023가합404976 판결), 3분의 2 결의를 얻기 어려워 보이는 사정과 제거로 얻는 이익 등을 들어 결의 없이 가설건물 철거를 받아들인 판결(서울동부지방법원 2026. 6. 26. 선고 2024가단181985 판결), 결의가 있어야 한다고 본 판결(서울남부지방법원 2026. 8. 21. 선고 2025나51640 판결)이 함께 있고, 모두 확정 여부는 확인되지 않았습니다. 철거 대상이 무엇이고 누구의 이익과 부딪치는지가 결론을 가릅니다.

인도 청구와 방해 제거 청구는 다릅니다. 대법원은 한 구분소유자가 공용부분을 배타적으로 점유하고 있을 때 다른 구분소유자는 보존행위로서 자기에게 인도해 달라고 청구할 수는 없지만, 특별한 사정이 없는 한 지분권에 기초해 방해 상태를 없애거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지를 청구할 수 있다고 했습니다(대법원 2020. 10. 15. 선고 2019다245822 판결).

관리단 쪽 절차도 있지만 소송에는 역시 결의가 필요합니다. 구분소유자가 공동의 이익에 어긋나는 행위를 하면 관리인이나 집회 결의로 지정된 구분소유자가 그 행위의 정지나 결과 제거를 청구할 수 있습니다. 다만 이 청구를 소송으로 하려면 관리단집회의 결의가 있어야 합니다(집합건물법 제43조 제1항·제2항). 결의가 끝내 부결된 뒤 개인이 어떻게 구제받는지를 정면으로 다룬 대법원 판결은 이 글에서 검토한 자료에 없습니다.

2. 내 호실 안의 벽이라도 마음대로 허물 수 없는 경우

외벽과 내력벽은 내 호실 안에 있어도 공용부분일 수 있어 마음대로 허물 수 없습니다. 대법원은 건물의 안전이나 외관을 유지하는 데 필요한 지주·지붕·외벽·기초공작물 등은 구조상 공용에 제공되는 부분으로서 구분소유권의 목적이 되지 않는다고 보고, 외벽의 바깥쪽 면도 외벽과 일체를 이루는 공용부분이라고 했습니다(위 2011다12163 판결). 내력벽처럼 건물의 안전을 떠받치는 벽도 이 기준에 따라 공용부분으로 볼 수 있고, 공동주택 하자판정기준 고시도 내력벽을 공용부분으로 봅니다. 이와 별도로 발코니 벽체 해체가 문제된 사건에서 대법원은 건물의 외관을 유지하는 데 필요한 벽체를 해체한 것은 공용부분을 변경한 행위라고 보았고, 건축법상 대수선에 해당하는지와 관련해서는 벽을 없애도 구조 안전에 구체적 위험이 없다는 사정만으로 내력벽이 아니라고 단정할 수 없다고 했습니다(대법원 2024. 3. 12. 선고 2021두58998 판결).

허물려면 결의가 필요합니다. 공용부분의 변경은 원칙적으로 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로 정하고, 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 사람의 승낙도 받아야 합니다(집합건물법 제15조 제1항·제2항). 2021년 2월 5일 개정법 시행 전에는 각 4분의 3이었습니다. 지나치게 많은 비용이 들지 않는 개량처럼 통상의 집회결의로 할 수 있는 변경도 있고(같은 조 제1항 단서), 건물의 노후화 억제나 기능 향상 등을 위해 구분소유권이나 대지사용권의 범위·내용이 바뀌는 변경은 원칙적으로 각 5분의 4 이상이 필요하므로(제15조의2 제1항), 어떤 변경인지부터 정해야 합니다. 건축법은 공용부분을 변경하려는 건축주가 대지 소유권을 확보하는 대신 이 결의가 있었음을 증명할 수 있도록 하고 있고(건축법 제11조 제11항 제5호), 내력벽을 해체하는 것은 대수선에 해당합니다(건축법 시행령 제3조의2 제1호). 위 2021두58998 판결도 그 사건에서 이 결의를 증명해야 대수선 허가를 받을 수 있다고 했습니다. 다만 공사 규모 등에 따라 허가가 아닌 신고 대상인지도 따로 확인해야 합니다. 주거용 호실이라면 정당한 사유 없이 내부 벽을 철거하거나 파손해 증축·개축하는 것 자체가 금지됩니다(집합건물법 제5조 제2항).

이미 허물었다면 원상회복 청구를 검토할 수 있습니다. 상가 구분소유자가 철근콘크리트 외벽을 철거하고 유리창을 설치한 사안에서 원상회복 청구를 받아들인 판결이 있습니다(서울중앙지방법원 2021. 10. 1. 선고 2020나63063 판결, 대법원 2021다285489 심리불속행기각). 이때는 그 벽이 공용부분이라는 점과 상대방이 철거에 관여했다는 점을 보여 주어야 합니다. 또 개인이 지분권에 기초해 원상회복을 구하더라도 그 청구가 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 관리단집회의 결의를 거쳐야 한다는 것이 위 2023다240879 판결의 취지이므로, 이익충돌 여부도 함께 확인해야 합니다. 상대방의 철거 관여를 인정할 증거가 부족하다며 원상회복 청구를 받아들이지 않은 판결도 있습니다(부산지방법원 2018. 2. 7. 선고 2016가합49088 판결, 대법원 2018다265317 심리불속행기각).

위 2021두58998 판결은 벽체를 해체한 뒤 내준 사용승인 처분을 다툰 행정사건입니다. 행정처분을 다투는 것과 상대방에게 원상회복을 구하는 민사 청구는 따로 판단되므로, 행정사건의 결론이 곧바로 민사상 원상회복으로 이어지는 것은 아닙니다.

3. 공용부분에서 나온 수익은 누구 것인가

광고·주차·통신 장비 임대료처럼 공용부분에서 생긴 수익은 규약에 달리 정함이 없으면 구분소유자 각자의 지분 비율대로 돌아갑니다(집합건물법 제17조). 대법원은 특별한 사정이 없는 한 각 구분소유자가 공용부분 수익금을 보관하고 있는 관리단을 상대로 자기 지분 비율에 해당하는 몫을 지급해 달라고 청구할 수 있다고 했습니다(대법원 2024. 10. 8. 선고 2023다236337 판결). 이를 위해 반드시 관리단집회의 결의가 있어야 하는 것도 아니라고 했습니다(대법원 2024. 10. 31. 선고 2023다317335 판결).

예외는 규약이나 결의로 수익금을 관리비에 충당하기로 정한 경우입니다. 위 2023다236337 판결은 관리단집회 결의나 규약으로 관리비용 등의 청구·수령·관리 방식을 정하면서 수익금을 거기에 충당하기로 했다면, 구분소유자가 수익금을 자기에게 직접 달라고 청구할 수는 없을 것이라고 했습니다. 그래서 관리단을 상대로 청구할 때는, 수익이 생긴 기간에 그런 결의나 규약이 있었는지와 청구하는 사람이 그 기간에 구분소유자였는지가 쟁점이 됩니다(대법원 2025. 4. 24. 선고 2024다316667 판결).

4. 공용부분 하자인가 전유부분 하자인가

공용부분인지 전유부분인지는 원칙적으로 구분소유가 성립한 때의 건물 구조에 따른 객관적 용도로 판단하고, 이 구분에 따라 담보책임기간을 세기 시작하는 날이 달라집니다. 대법원은 어느 부분이 전유부분인지 공용부분인지는 구분소유가 성립한 시점을 기준으로 판단하고, 공용에 제공되는지는 특단의 합의가 없는 한 건물 구조에 따른 객관적 용도로 정한다고 했습니다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2010다95949 판결). 구분소유는 건물이 완성되면 대장 등록이나 등기 전에도 성립할 수 있습니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2010다71578 전원합의체 판결). 대법원은 또 공용부분은 뒤에 개조하거나 대장에 전유부분으로 등록해도 전유부분이 되지 않는다고 보았습니다(대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결).

담보책임기간은 전유부분은 구분소유자에게 인도한 날부터, 공용부분은 원칙적으로 사용검사일이나 사용승인일부터 셉니다. 공용부분은 건물 전부에 임시 사용승인을 받았다면 그 날, 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받았다면 그 날부터 셉니다(집합건물법 제9조의2 제2항). 구분소유자는 이 기간 안에 권리를 행사해야 합니다(같은 조 제1항). 청구할 사람은 하자보수를 구하는지 손해배상을 구하는지, 권리를 넘겨받았는지에 따라 따로 정해집니다.

공동주택 하자판정기준(국토교통부 고시)도 참고가 됩니다. 고시는 배관 항목에서 오수관·배수관·우수관 등은 2세대 이상이 함께 쓰는 Y자관·T자관 전까지를 전유부분으로 보되, 누수·소음 같은 하자 현상이 전유부분에서 생기면 전유부분으로 본다는 단서를 둡니다. 이와 별도로 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀 같은 구조부와 전유부분에 설치된 스프링클러는 공용부분으로 봅니다(공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 제6조의2). 이 고시는 하자판정의 기준이어서, 소유관계상 공용부분인지 전유부분인지에 대한 법원의 판단과 늘 같다고 할 수는 없습니다. 이 글에서 검토한 자료에는 발코니·배관·슬래브 하자의 공용·전유 구분을 정면으로 판단한 대법원 판결이 없었습니다.

관리단의 하자 청구는 근거에 따라 나눠 보아야 합니다. 공동주택관리법이 적용되는 공동주택이라면 집합건물법상 관리단도 사업주체에게 하자보수를 청구할 수 있습니다(공동주택관리법 제37조 제1항 제4호). 반면 구분소유자가 가진 하자담보추급권을 관리단이 행사하려면 구분소유자들에게서 그 권리를 양수했다는 등 특별한 사정이 있어야 한다는 것이 대법원 판단입니다(대법원 2011. 12. 13. 선고 2011다80531 판결, 2003년 개정 전 법 적용 사건). 공동주택에서 하자보수 청구와 손해배상 청구의 주체, 담보책임기간은 다룸의 법률 스토리 「신축 아파트 하자보수, 누구에게 언제까지 청구해야 할까요?」에서 자세히 다뤘습니다.

시공자의 손해배상책임에는 법이 정한 요건이 있습니다. 집합건물법상 시공자의 담보책임 중 민법 제667조 제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력 같은 사유가 있을 때만 지고, 시공자가 분양자에게 이미 배상했다면 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면합니다(집합건물법 제9조 제3항). 분양자에게 먼저 소송해야 한다는 뜻은 아니고, 이런 사유가 있는지가 시공자 책임의 요건입니다. 대법원은 시공자의 구분소유자에 대한 채무와 분양자에 대한 채무는 별개여서, 분양자에 대한 채무의 시효가 완성되었다고 구분소유자에 대한 채무가 당연히 소멸하지는 않는다고 했습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2023다246600 판결).

다룸의 조언

다른 구분소유자가 공용부분을 차지했다면 청구의 종류부터 정하십시오. 구분소유자 개인이 나에게 넘겨 달라는 인도 청구는 할 수 없고, 방해 상태를 없애 달라는 청구나 관리단 결의를 거친 철거 청구가 현실적인 길입니다. 그 청구가 다른 구분소유자의 이익과 부딪치는지, 결의를 받을 수 있는지부터 따져야 합니다. 차지한 사람이 구분소유자가 아니라면 그 사람의 점유 권원과 청구 근거를 따로 검토해야 합니다.

벽을 허물기 전에는 결의와 행정 절차를 먼저 갖추십시오. 외벽·내력벽 해체는 공용부분 변경이 될 수 있어 원칙적으로 3분의 2 결의와 특별한 영향을 받는 사람의 승낙이 필요하고, 그 공사가 허가 대상인지 신고 대상인지도 확인해야 합니다. 이미 허물어졌다면 벽이 공용부분이었다는 자료와 철거 경위를 모아 원상회복 청구를 검토하되, 그 청구가 다른 구분소유자들의 이익과 부딪칠 수 있으면 결의부터 받아 두십시오.

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본 글은 일반적인 법률 정보이며 구체적 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 인용한 판결·결정은 각 사건의 사실관계를 전제로 한 판단이므로 결론을 일반화할 수 없습니다. 법령과 고시는 2026년 10월 현행 기준이며, 규약과 건물의 구조에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.