집합건물·관리 · 2026-10-05

임차인이 관리비를 안 내면 집주인이 내야 하나요 — 전기·수도요금, 주상복합 상가 관리비, 연체료, 단전까지

유효한 규약에 구분소유자의 관리비 의무가 정해져 있다면, 관리단은 특별한 사정이 없는 한 구분소유자(집주인)에게도, 그 호실을 쓰는 임차인에게도 관리비를 청구할 수 있습니다. 다만 호실에서 쓴 것으로 확인되는 전기·수도요금 같은 전유부분 비용은 유효한 규약이 없으면 관리단이 구분소유자에게 관리비로 청구할 수 없다는 것이 최근 대법원 판단입니다. 매월 내는 관리비 채권은 원칙적으로 3년의 소멸시효가 적용되고, 연체료는 규약이나 별도 약정이 있어야 받을 수 있습니다. 아래 설명은 집합건물법상 관리단 기준이며, 공동주택관리법이 적용되는 아파트는 그 법도 함께 보아야 합니다.

1. 관리비는 누가 부담하나 — 공용부분과 전유부분은 다릅니다

공용부분 관리비는 규약이 없어도 관리단이 구분소유자에게 청구할 수 있지만, 전유부분 관리비는 규약에 근거가 있어야 합니다. 대법원은 전유부분은 구분소유자가 직접 관리하는 것이 원칙이어서 관리단에 전유부분 관리비 징수 권한이 당연히 있는 것은 아니지만, 규약에서 관리단이 징수할 수 있도록 정했다면 청구할 수 있다고 했습니다. 또 유효한 규약이 없더라도 적어도 공용부분 관리비는 구분소유자에게 청구할 수 있다고 했습니다(대법원 2021. 9. 16. 선고 2016다260882 판결, 이 부분은 2020년 개정 전 조문 사건). 현행법도 관리인에게 공용부분 관리비용 등을 각 구분소유자에게 청구·수령할 권한과 의무를 주고 있습니다(집합건물법 제25조 제1항 제2호).

공용부분 관리비용은 규약에 달리 정한 바가 없으면 지분 비율, 곧 전유부분 면적 비율에 따라 부담합니다(집합건물법 제17조, 제12조). 호실별 사용료는 이와 별도로 따져야 합니다. 관리비 부과 기준과 청구 상대방의 기본, 경매로 산 사람의 승계 범위는 다룸의 법률 스토리 「집합건물 관리비, 누가 내야 할까요?」와 「경락받은 집합건물의 전유부분 관리비, 연체분을 경락인이 납부해야 할까요?」에서 자세히 다뤘습니다.

2. 임차인이 안 낸 관리비 — 관리단은 누구에게 받나

유효한 규약에 구분소유자의 관리비 의무가 정해져 있으면 임차인도 건물 사용과 관련해 같은 의무를 지고, 관리단은 특별한 사정이 없는 한 구분소유자와 임차인 중 누구에게든 청구할 수 있습니다. 점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약이나 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 같은 의무를 지기 때문입니다(집합건물법 제42조 제2항). 대법원은 관리규약이 유효하게 성립했다는 전제에서, 규약에서 관리비에 대한 구분소유자의 의무를 정하고 있으면 임차인 등 점유자는 특별한 사정이 없는 한 같은 의무를 지고, 관리단은 구분소유자나 점유자를 상대로 관리비를 청구할 수 있다고 했습니다(대법원 2021. 9. 16. 선고 2017다234262 판결).

임차인이 체납해도 관리단에 대해서는 임대인이 납부 책임을 질 수 있습니다. 관리규약에 "임차인이 관리비를 내지 않으면 구분소유자가 부담한다"는 조항을 두는 경우가 있습니다. 이 조항의 효력을 대법원이 정면으로 판단한 판결은 확인되지 않습니다(위 2017다234262 판결은 임차인 본인의 납부 의무를 판단한 것입니다). 다만 임대인인 구분소유자는 임차인에게서 임대료를 받고 임차인 때문에 생긴 손해를 보증금에서 공제할 수 있으므로 그 위험을 부담하는 것이 공평하다고 본 하급심 판결이 있습니다(대전지방법원 2014. 7. 23. 선고 2013나11001 판결, 대법원 2014다56881 상고기각).

관리단에 낸 돈을 임차인에게 청구하거나 보증금에서 공제할 수 있는지는 관리단과의 관계와 별개로, 임대차계약과 그 비용의 성격에 따라 정해집니다. 임대인이라면 임대차계약서에 관리비 납부 의무와 체납 시 보증금 공제를 분명히 적어 두고, 관리단에 임차인의 체납 여부를 정기적으로 확인하는 것이 좋습니다.

3. 호실에서 쓴 전기·수도요금은 공용부분 관리비와 다릅니다

호실에서 쓴 것이 확인되는 전기·수도요금 같은 전유부분 비용은, 유효하게 제정된 규약이 없으면 집합건물 관리단이 구분소유자에게 관리비로 청구할 수 없습니다. 대법원은 전기·수도 세대사용분이 문제된 사건에서, 집합건물법이 정한 절차에 따라 유효하게 제정된 규약이 없다면 관리단도, 관리를 맡은 회사도 구분소유자에게 전유부분 관리비를 청구할 수 없다고 했습니다(대법원 2026. 6. 25. 선고 2026다201239 판결).

그렇다고 대신 낸 돈을 돌려받을 길이 없는 것은 아닙니다. 같은 판결은 관리단이나 관리회사가 구분소유자를 대신해 지출한 전유부분 비용이 있다면, 그 액수만큼 부당이득반환을 구할 근거가 될 수 있다고 했습니다.

항목 이름만으로 전유부분 비용이라고 단정할 수는 없습니다. 전기·수도·가스 계량기가 전유부분마다 따로 설치되지 않은 부분이 있고 사무용 호실은 관리단이 전유부분 관리까지 맡아, 전유부분과 공용부분 비용을 명확히 나누기 어려웠던 건물에서 정액으로 부과한 관리비를 공용부분 관리비로 본 원심을 대법원이 유지한 예가 있습니다(대법원 2019. 4. 3. 선고 2018다274151 판결). 반대로 전기·수도 세대사용분처럼 호실별 사용분이 구분되는 비용이라면 위 2026다201239 판결의 기준이 적용됩니다. 계량 방식과 부과 내역부터 확인해야 합니다.

아파트처럼 공동주택관리법이 적용되는 곳은 근거가 다릅니다. 의무관리대상 공동주택에서는 그 법에 따라 입주자등이 관리비를 관리주체에게 내고, 관리주체가 전기료·수도료 같은 사용료를 입주자등을 대신해 받을 자에게 낼 수 있습니다(공동주택관리법 제23조 제1항·제3항, 같은 법 시행령 제23조 제3항).

규약이 없고 관리단이 제대로 활동하지 않는 상가라면 별도 계약 내용이 기준이 될 수 있습니다. 관리단은 법률상 당연히 성립하지만, 대법원은 관리규약·관리단·관리인이 갖춰지지 않은 건물에서 구분소유자들 사이의 비용 정산이 문제된 사건에서, 공용부분 비용 부담에 관한 제17조가 구분소유자가 제3자와 개별 계약으로 관리 방식과 비용 부담, 정산 방법을 정하는 것을 막는 규정은 아니며, 체납된 전기·수도요금을 누가 부담할지는 법 조문이 아니라 그 계약과 합의 내용을 해석해 정할 문제라고 했습니다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2020다295304 판결).

4. 주상복합 — 아파트 입주자대표회의가 상가에 관리비를 받을 수 있나

아파트 입주자대표회의는 상가 관리·징수에 관한 별도 약정이 없으면 공동주택 관련 법령만으로 상가에 관리비를 부과할 수 없습니다. 대법원은 입주자대표회의가 자치관리규약 등으로 상가를 관리하고 관리비를 징수하기로 하는 별도의 약정 없이 법령에 기대어 상가 소유자에게 관리비를 부과할 수는 없다고 했습니다(대법원 1998. 4. 14. 선고 97다50114 판결). 반대로 상가 소유자도 참여한 총회에서 고친 관리규약이 상가 점포까지 대상으로 삼은 사건에서는, 그런 약정이 있으면 관리비를 부과할 수 있다고 보았습니다(대법원 2012. 4. 13. 선고 2011다17854 판결). 두 판결은 각각 옛 주택건설촉진법과 옛 주택법 시기의 사건입니다. 현행 공동주택관리법도 일반인에게 분양되는 복리시설(상가 등)은 공동주택에서 제외하고 있어(공동주택관리법 제2조 제1항 제1호), 입주자대표회의가 상가 소유자에게 관리비를 청구하려면 그 근거가 되는 약정 등 청구권원을 따로 확인해야 합니다.

규약에 "아파트와 상가 시설에 적용한다"는 문구가 있어도, 규약의 다른 조항이 아파트 입주자만을 전제로 하고 상가 소유자가 제정·개정 절차에 참여했다는 증거도 없다는 점을 들어 그런 약정이 있다고 볼 수 없다고 한 판결도 있습니다(서울북부지방법원 2021. 10. 21. 선고 2019나2191 판결, 대법원 2021다22442 심리불속행기각). 상가 소유자가 규약 제정에 참여했는지, 관리를 맡기기로 한 문서가 있는지가 관건입니다.

5. 관리비는 3년, 연체료는 규약이 있어야, 단전은 신중하게

매월 내는 관리비 채권의 소멸시효는 원칙적으로 3년입니다. 대법원은 1개월 단위로 지급되는 집합건물 관리비 채권이 민법 제163조 제1호의 3년 단기소멸시효 대상이라고 했습니다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결). 시효는 각 달 관리비마다 그 지급기부터 따로 진행하므로(민법 제166조 제1항), 달별로 지급기와 그 사이의 청구·승인을 따져야 합니다. 대신 낸 사용료의 부당이득반환 같은 다른 청구는 같은 기간이라고 단정할 수 없습니다. 다만 아파트 사업주체가 입주자대표회의 구성 전 자기 소유 세대의 관리비를 내지 않은 사안에서는, 사업주체가 채권자이면서 채무자인 지위를 함께 가진 사정이 해소될 때까지 시효가 진행하지 않는다고 본 판결도 있습니다(대법원 2020. 12. 10. 선고 2019다222874 판결).

연체료는 규약이나 약정이 있어야 받을 수 있습니다. 대법원은 관리비 연체료가 위약벌의 일종이어서 집합건물법에 따라 당연히 인정되는 것이 아니라 연체료 지급에 관한 관리규약이나 별도 약정이 있어야 한다고 했습니다(대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다215123 판결).

체납 사실이나 규약 조항만으로 단전·단수가 적법해지지는 않습니다. 대법원은 단전조치에 법령이나 규약 등 근거가 없거나 규약이 무효이면 원칙적으로 위법하고, 사회통념상 허용될 만한 상당성을 인정할 특별한 사정이 있을 때만 예외라고 했습니다(대법원 2021. 9. 16. 선고 2018다38607 판결). 반대로 규약에 2개월 이상 체납하면 단전할 수 있다는 근거가 있고 4개월 연체 뒤 사전 독촉과 통보를 거친 단전을, 구분소유자의 사정 등 여러 사정을 종합해 정당하다고 본 판결도 있고(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다10129 판결), 규약 없이 100일 넘게 단수한 사안에서 상당성을 인정하지 않고 위자료를 인정한 판결도 있습니다(수원지방법원 안산지원 2023. 1. 19. 선고 2022가합8280 판결, 항소기각). 결국 조치의 목적과 방법, 피해의 정도를 함께 따집니다. 대법원은 관리주체의 단전·단수가 상당성을 갖추지 못한 불법적인 사용방해행위여서 구분소유자나 임차인이 그 기간 호실을 쓰지 못했다면 그 기간의 관리비는 부담하지 않는다고 보고, 종전 소유자의 체납 공용부분 관리비를 이유로 경매 매수인에게 한 단전 등 조치를 상당하다고 본 원심을 파기하면서, 특별승계인은 연체의 법률효과까지 승계하지는 않는다고 했습니다(대법원 2025. 12. 11. 선고 2025다214722, 2025다214723 판결). 경매로 산 사람이 떠안는 관리비 범위는 「집합건물 관리비, 누가 내야 할까요?」에서 다뤘습니다.

다룸의 조언

관리단이라면 규약부터 정비하십시오. 전유부분 비용을 관리비로 받으려면 유효한 규약상 근거가 필요하고, 연체료는 규약이나 별도 약정이 있어야 합니다. 단전 같은 조치는 근거가 있어도 상당성을 따로 심사받습니다. 규약이 없거나 무효라면 전유부분 비용은 관리비가 아니라 개별 계약이나 부당이득으로 정리해야 할 수 있습니다.

임대인이라면 임차인의 체납을 방치하지 마십시오. 관리단은 임대인에게도 청구할 수 있습니다. 임대차계약에 관리비 납부와 보증금 공제를 분명히 하고, 체납이 생기면 바로 확인하십시오.

관리규약, 관리비 청구서와 내역, 임대차계약서를 가지고 오시면 법률사무소 다룸이 청구가 정당한 범위와 다툴 수 있는 부분을 함께 확인합니다.

본 글은 일반적인 법률 정보이며 구체적 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 인용한 판결·결정은 각 사건의 사실관계를 전제로 한 판단이므로 결론을 일반화할 수 없습니다. 법령은 2026년 10월 현행 기준이며, 관리규약과 계약의 내용에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.