집합건물·관리 · 2026-10-05

상가에 같은 업종이 들어왔다면 — 업종제한이 미치는 사람, 같은 업종 판단, 영업금지, 변경 절차

분양계약에서 점포마다 업종을 정해 두었다면, 그 업종제한은 처음 분양받은 사람뿐 아니라 그 지위를 넘겨받은 사람과 점포를 빌린 임차인에게도 원칙적으로 미칩니다. 다른 점포가 업종제한 약정을 어겨 같거나 비슷한 영업을 하고, 그 때문에 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 입점자는 그 영업의 금지를 청구할 수 있습니다. 계약에서 업종의 범위를 따로 정하지 않았다면, 같은 업종인지는 간판 이름이 아니라 실제 영업 내용과 상권 등을 종합해 판단합니다. 업종제한을 바꾸거나 없애려면 권한 없는 임차인끼리가 아니라 수분양자나 구분소유자 스스로의 합의나 규약 변경 절차가 필요합니다.

1. 분양계약의 업종제한은 누구에게 미치나

점포를 분양받은 사람, 그 지위를 넘겨받은 사람, 점포를 빌린 임차인 모두 원칙적으로 업종제한을 지켜야 합니다. 대법원은 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 사람, 점포를 임차한 사람은 특별한 사정이 없는 한 상가의 다른 입점자들에 대한 관계에서 분양계약에서 정한 업종제한 의무를 받아들이기로 서로 묵시적으로 동의한 것으로 보아야 하므로, 서로 그 약정을 지킬 의무가 있다고 했습니다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결).

이런 약정은 유효합니다. 대법원은 아파트 상가에서 업종을 정한 약정이 주민 편의, 상인들의 공동 이익, 상가의 원활한 기능 유지라는 합리적인 목적을 위한 것이어서 직업선택의 자유나 재산권을 침해한다고 볼 수 없다고 했고, 지정 업종을 마음대로 바꾼 수분양자에 대해 분양회사가 약정에 따라 계약을 해제한 것도 유효하다고 보았습니다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다40557 판결).

분양회사의 승인만으로 같은 업종을 열 수 있다고 보기는 어렵습니다. 그 사건에서 대법원은 상가의 운영관리규정을 해석하면서, 수분양자가 분양회사의 승인을 얻어 지정 업종과 같거나 비슷한 업종을 열 수 있다거나, 분양회사가 그 개점을 자유롭게 승인할 수 있다고 해석할 수는 없다고 보았습니다(대법원 2002. 8. 23. 선고 2001다46044 판결).

일부 점포에만 업종을 정해 둔 상가라도, 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 넘겨받은 사람들 사이에서는 같은 법리가 적용된다고 본 판결이 있습니다. 다만 같은 판결은 업종제한 약정은 따로 공시할 방법이 없으므로 지위를 넘겨받은 사람이나 임차인에게 효력이 미치려면 분양계약서나 첨부서류, 관리규약에 적혀 있거나, 그 사람이 약정을 알았거나 알 수 있었다는 점이 증명되어야 한다고 보고, 업종 지정 점포 소유자의 청구를 받아들이지 않았습니다(서울중앙지방법원 2025. 1. 16. 선고 2023가합57430 판결, 서울고등법원 2025. 10. 30. 선고 2025나205987 판결로 항소기각). 상대 점포에 업종제한을 주장하려면 그 약정이 어디에 적혀 있는지부터 확인해야 합니다.

분양계약서에 업종이 적혀 있다고 모두 업종제한 약정은 아닙니다. 그 기재가 다른 점포와의 관계에서 영업을 막는 제한 약정인지, 단순히 권장하는 업종인지는 계약서의 문언과 분양 당시 사정을 보고 확인해야 합니다.

2. 같은 업종인가 — 이름이 아니라 실제 영업으로 판단합니다

같거나 비슷한 업종인지는 먼저 계약에서 정한 업종의 의미와 영업범위를 보고, 그것을 따로 정하지 않았다면 여러 사정을 종합해 판단합니다. 대법원은 계약에서 업종의 의미와 영업범위를 따로 정하지 않은 경우에는 그 업종의 사전적 의미, 일반적으로 행해지는 영업 내용, 한국표준산업분류표의 분류 기준을 모두 종합하되, 획일적으로 정하지 말고 상가가 있는 도시와 아파트 단지의 규모, 상가의 크기와 상권, 인근 동종 업종의 상황까지 고려해, 지정 업종 입점자가 거래관념상 통상 받아들여야 할 정도를 넘는 약정 위반인지를 판단해야 한다고 했습니다(대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다270047 판결).

이 사건은 편의점 옆에 아이스크림 할인점이 들어선 사안이었습니다. 대법원은 표준산업분류상 분류가 다르다는 것만으로 서로 다른 업종이라고 단정할 수는 없다고 보고, 업종제한 위반이 아니라고 한 원심을 파기했습니다. 환송 뒤 법원은 아이스크림 할인점 영업의 금지를 명한 제1심 판결을 유지했고, "아이스크림 할인점과 유사한 소매점"까지 금지해 달라는 부분은 그 범위를 구체적으로 특정하기 어렵다는 이유로 인정되지 않았습니다(서울고등법원 2024. 6. 20. 선고 (인천)2023나16340 판결). 금지를 구할 때는 막고 싶은 영업을 구체적으로 적어야 합니다.

간판 이름을 바꿔도 소용없는 경우가 있습니다. 대법원은 '치킨 판매'로 지정받은 점포에서 실질적으로 '호프 판매' 영업을 한 것이 업종제한 위반이라고 보았습니다(대법원 2007. 9. 21. 선고 2006다63747 판결).

3. 업종제한을 어기면 — 영업금지와 손해배상

상대 점포가 업종제한 약정을 어겨 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 입점자는 그 영업의 금지를 청구할 수 있습니다(위 2011다79258, 2023다270047 판결). 같은 업종이라는 사정만으로 금지청구가 인정되는 것은 아닙니다. 본안 판결까지 기다리기 어려우면 영업금지 가처분을 신청할 수 있습니다. 가처분은 다툼이 있는 권리관계에서 현저한 손해나 급박한 위험을 피하기 위해 임시의 지위를 정하는 절차여서(민사집행법 제300조 제2항), 권리가 있다는 점과 함께 지금 막아야 할 필요성도 보여 주어야 합니다.

매출 감소 자료가 없다는 이유만으로 영업상 이익 침해가 부정되지는 않습니다. 대법원은 그 사건에서 할인점 매출에 준하는 만큼 편의점의 같은 품목 매출이 줄어 영업상 이익이 침해되었을 것이 경험칙상 추정되므로, 매출 하락에 관한 구체적인 자료가 제출되지 않았다는 사정은 침해를 부정할 사유가 될 수 없다고 했습니다(위 2023다270047 판결). 이는 영업금지 청구에서 침해 여부를 본 판단이고, 손해배상을 구할 때는 손해와 그 액수를 따로 보여 주어야 합니다.

분양회사도 책임질 수 있습니다. 대법원은 분양회사가 다른 수분양자의 같은 업종 영업을 알고도 내버려 두어 기존 수분양자에게 손해가 생겼다면 분양회사도 손해배상책임을 질 수 있다고 했습니다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다18133 판결). 다만 그 사건에서는 청구가 받아들여지지 않았으니, 분양회사가 알았다는 사정과 손해를 구체적으로 보여 주어야 합니다.

4. 임차인과 합의해 업종을 바꿀 수 있나

구분소유자에게서 의결권이나 변경 동의의 대리권을 받지 않은 임차인들끼리의 합의로는 업종제한을 바꿀 수 없습니다. 대법원은 분양받은 사람이나 구분소유자의 독점적 지위는 그들 스스로의 합의가 아니라 임차인 같은 제3자 사이의 합의로 바뀔 수 없다고 했고, 관리단에 해당하는 단체의 동의나 기존 경쟁 업종 점포 소유자의 동의를 얻지 못했다면 제한 업종을 적법하게 바꾼 것이 아니라고 보았습니다(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496 판결). 대규모점포의 관리자도 업종을 정하거나 바꾸는 일은 구분소유와 관련된 사항이어서 그 업무에 들어가지 않는다고 했습니다(대법원 2020. 1. 30. 선고 2018다43302 판결).

예외는 구분소유자가 미리 권한을 맡긴 경우입니다. 대법원은 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 상가 관리에 관한 의결권을 사전에 포괄적으로 위임하거나 업종제한 변경에 동의할 대리권을 주었다면, 그 임차인이 참여한 결의나 합의로 업종제한을 정하거나 바꿀 수도 있다고 했습니다(위 2011다79258 판결). 임대차계약서나 위임장에 그런 권한이 적혀 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

5. 규약으로 업종제한을 만들거나 없애려면

관리단이 생긴 뒤에는 규약으로 업종제한을 새로 정하거나 바꿀 수 있습니다(위 2011다79258 판결). 규약의 설정·변경·폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어야 하고, 대법원은 이 요건을 강행규정이라고 했습니다(집합건물법 제29조 제1항, 대법원 2008. 12. 24. 선고 2008다61561 판결). 집회를 열지 않고 구분소유자와 의결권 각 4분의 3 이상이 서면이나 전자적 방법으로 합의해도 집회 결의로 봅니다(같은 법 제41조 제1항). 다만 규약으로 구분소유자 아닌 사람의 권리를 침해할 수는 없으므로(같은 법 제28조 제3항), 임차인 등에게 따로 보호되는 권리가 있는지도 확인해야 합니다. 분양계약에서 정한 업종제한을 바꾸거나 없애는 결의에는 정족수 외에 기존 지정 업종 입점자의 동의가 필요하다고 본 대법원 판결도 있습니다(대법원 2007. 2. 8. 선고 2006다65842 판결).

반대하는 구분소유자의 동의까지 필요한지는 사안에 따라 갈립니다. 법은 규약의 설정·변경·폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치면 그 구분소유자의 승낙을 받도록 합니다(제29조 제1항 후문). 법원의 판단은 아래와 같이 나뉘어 있습니다.

폐지 대상 규약이 처음부터 무효였다면 결론이 달라질 수 있습니다. 무효인 규약을 폐지하는 데에는 특별한 영향에 관한 승낙 규정이 적용되지 않는다고 본 하급심 판결이 있습니다(부산고등법원 2024. 1. 11. 선고 (창원)2023나11128 판결). 새 규약을 만드는 쪽이라면 이미 그 업종을 영업하는 점포가 있는지부터, 규약을 없애려는 쪽이라면 기존 규약이 유효한지와 기존 독점 업종 점포가 입을 불이익을 어떻게 조정할지부터 검토해야 합니다.

규약으로 정한 업종제한은 구분소유자의 특별승계인에게도 효력이 있고, 점포를 빌려 쓰는 점유자도 건물 사용과 관련해 구분소유자와 같은 의무를 집니다(같은 법 제42조). 분양계약에서 나온 업종제한이 매수인·임차인에게 미치는 근거(앞의 묵시적 동의 법리)와는 근거가 다릅니다.

6. 상가번영회 규약은 관리단 규약인가

상가번영회도 실질이 관리단이면 그 규약이 관리단 규약이 될 수 있습니다. 대법원은 구분소유자로 구성된 단체로서 집합건물법의 관리단 취지에 맞는다면 그 형식이나 명칭과 상관없이 관리단의 역할을 할 수 있고, 구분소유자 아닌 사람이 섞인 단체라도 관리단의 성격을 함께 가질 수 있다고 했습니다(대법원 1996. 8. 23. 선고 94다27199 판결, 옛 조문 시기 사건). 구분소유자 전원을 구성원으로 하고 관리비를 걷어 실제로 건물을 관리하는 상가번영회를 관리단의 역할을 한다고 본 판결도 있고(대법원 2016. 2. 18. 선고 2012다3746 판결), 관리단 규약의 위임에 따라 만든 층별 번영회칙이 관리단 규약에 포섭되어 그 일부로서 효력을 가진다고 본 판결도 있습니다(위 2006다36004 판결). 층별 회칙을 근거로 삼으려면 관리단 규약에 그런 위임 근거가 있는지부터 확인해야 합니다.

그러나 번영회라는 이름만으로 되는 것은 아닙니다. 위 94다27199 판결도 번영회가 관리단의 성격을 갖는지, 그 관리규약이 관리단 규약의 요건을 갖추었는지를 더 심리하라며 사건을 돌려보낸 것입니다. 번영회라는 별도 단체의 설립 결의가 구분소유자 과반수의 결의 요건을 갖추지 못해 유효하게 성립하지 않았다고 본 판결도 있습니다(의정부지방법원 2015. 10. 7. 선고 2014나54237 판결). 이는 번영회 조직의 성립 문제이고, 법이 정한 관리단은 구분소유 관계가 성립하면 구분소유자 전원으로 당연히 설립됩니다(집합건물법 제23조 제1항). 번영회 규약을 근거로 다툰다면 구성원이 누구인지, 어떤 정족수로 만들어졌는지부터 확인해야 합니다.

다룸의 조언

같은 업종이 들어왔다면 시간이 중요합니다. 분양계약서와 규약으로 지정 업종이 실제 제한 약정인지 확인하고, 상대 점포의 판매 품목과 영업 형태를 기록하십시오. 영업금지 가처분은 권리와 함께 지금 막아야 할 필요성도 소명해야 하므로 영업 피해가 커지기 전에 검토하는 것이 좋습니다. 금지를 구할 영업은 구체적으로 특정해야 합니다.

업종을 바꾸려는 쪽이라면 순서를 지키십시오. 권한을 받지 않은 임차인끼리의 합의만으로는 부족합니다. 구분소유자들의 합의나 규약 변경 절차, 기존 지정 업종 입점자의 동의가 필요한지를 먼저 확인해야 합니다.

분양계약서, 관리규약, 임대차계약서, 상대 점포의 영업 사진을 가지고 오시면 법률사무소 다룸이 업종제한 위반 여부와 영업금지 청구 가능성을 함께 검토합니다.

본 글은 일반적인 법률 정보이며 구체적 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 인용한 판결·결정은 각 사건의 사실관계를 전제로 한 판단이므로 결론을 일반화할 수 없습니다. 법령은 2026년 10월 현행 기준이며, 분양계약과 규약의 내용에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.