집합건물·관리 · 2026-10-05

관리단 소송, 시작 전에 확인할 것 — 대표자, 소 제기 결의, 추인, 소송대리인, 입주자대표회의와의 구분

관리단 소송은 대표권이나 필요한 결의에 흠이 있으면 본안 판단에 앞서 소송의 적법성부터 문제가 됩니다. 관리단은 소송 당사자가 될 수 있지만, 관리단을 대표하는 관리인이 적법하게 선임되었는지, 그 소송에 관리단집회의 결의가 필요한지를 법원이 먼저 따지기 때문입니다. 흠의 종류에 따라 소송 도중에 바로잡을 수 있는 경우도 있습니다. 소송을 내는 쪽은 처음부터 갖추고, 상대방은 이 부분부터 확인하십시오.

1. 관리단은 소송 당사자가 될 수 있습니다

관리단은 구분소유 관계가 성립하면 당연히 생기는 단체입니다(집합건물법 제23조 제1항). 대법원은 관리단이 어떤 조직행위를 거쳐야 비로소 성립하는 단체가 아니라 구분소유 관계가 성립하는 건물이 있으면 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 성립한다고 했고(대법원 2025. 1. 9. 선고 2024다291522 판결), 관리단을 비법인사단으로 보았습니다(대법원 2022. 4. 28. 선고 2021다306904 판결).

관리단 이름으로 하는 재판상 행위는 관리인이 관리단을 대표하여 합니다(제25조 제1항 제3호). 그래서 관리단 소송의 첫 질문은 늘 "그 관리인이 적법한 대표자인가"입니다.

2. 대표자가 적법하게 선임됐는가 — 법원이 직권으로 봅니다

대표권은 소송요건이고 법원의 직권조사사항입니다. 대법원은 비법인사단이 당사자인 사건에서 대표자에게 적법한 대표권이 있는지는 법원이 직권으로 조사할 사항이므로, 이미 제출된 자료로 대표권의 적법성에 의심이 갈 만한 사정이 보이면 상대방이 구체적으로 다투지 않더라도 심리·조사해야 한다고 했습니다(위 2021다306904 판결). 이 사건은 전유부분 면적의 과반을 가진 피고가 관리인의 대표권을 다투었는데 선임 자료가 없던 사안이었습니다.

관리인은 원칙적으로 관리단집회의 결의로 선임되고, 규약이 정하면 관리위원회의 결의로 선임됩니다(제24조 제3항). 관리단이 원고라면 소장과 함께 선임 방식에 맞는 규약과 결의 자료(관리단집회 의사록, 서면결의서, 관리위원회 의사록)를 준비해야 합니다. 법원은 이미 제출된 자료에서 의심스러운 사정이 보일 때 조사할 의무가 있는 것이지, 자료를 대신 찾아 주는 것은 아닙니다. 상대방이라면 선임 결의의 정족수와 소집 절차, 관리인의 임기부터 확인하십시오.

대표권이 정지된 관리인이 낸 소송도 같습니다. 대법원은 직무집행정지 가처분 결정을 받은 대표자는 본안소송에서 단체를 대표하는 것을 포함한 모든 직무에서 배제되고, 그가 단체를 대표하여 한 소송행위는 무효라고 했습니다(대법원 2024. 4. 12. 선고 2023다313241 판결).

3. 소 제기에 관리단집회 결의가 필요한 경우

공용부분이나 대지를 무단으로 쓰는 사람에게 부당이득을 청구하는 소송은 관리단집회의 결의나 규약에 따라 할 수 있습니다. 대법원은 관리단이 공용부분 관리에 관한 업무를 통상의 집회결의로 다른 사람에게 맡길 수 있고, 이런 위임이 있었는지까지 살폈어야 한다며, 결의를 거친 증거가 없다는 이유만으로 소를 각하한 원심을 파기했습니다(대법원 2022. 9. 29. 선고 2021다292425 판결, 개정 전 조문 사건). 그러니 이 소송에 관한 결의가 따로 없더라도, 앞서 관리업무를 맡긴 결의와 그 범위를 확인해야 합니다. 같은 사건에서 공용부분의 철거·인도 청구는 보존행위에 해당해 미리 결의를 거칠 필요가 없다고 본 원심 판단은 그대로 유지되었습니다.

구분소유자 개인이 청구할 때는 '보존행위'가 좁게 인정될 수 있습니다. 대법원은 구분소유자가 공용부분에 관해 지분권에 기한 권리를 행사하는 것이 다른 구분소유자들의 이익에 어긋날 수 있다면 각자 할 수 있는 보존행위가 아니라 관리단집회의 결의를 거쳐야 하는 관리행위로 보아야 한다고 했습니다(대법원 2024. 3. 12. 선고 2023다240879 판결, 구분소유자 개인이 청구한 2020년 개정 전 조문 사건). 앞의 관리단 청구 사건과는 청구 주체와 내용이 다르므로 구별해 보아야 합니다. 결의가 필요한지 불분명하다면 청구 주체와 내용을 먼저 검토하고, 결의를 진행할 때에는 그 안건의 소집 절차·정족수·의결권 제외 요건까지 확인하십시오.

법이 결의를 명시한 소송도 있습니다. 공동의 이익에 어긋나는 행위를 한 구분소유자에게 그 행위의 정지 등을 구하는 소송은 관리단집회의 결의가 있어야 하고(제43조 제2항), 사용금지나 경매를 구하는 소송은 구분소유자와 의결권 각 4분의 3 이상의 결의가 필요합니다(제44조 제2항, 제45조 제2항).

결의 요건을 셀 때 빠지는 사람이 있습니다. 대법원은 관리단이 분양자를 상대로 하자담보 책임을 묻는 소를 낼 때 필요한 결의 요건은 분양자가 소유한 미분양 호실을 빼고 계산해야 한다고 했고(대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다213134 판결), 특정 구분소유자를 상대로 부당이득반환 소를 내거나 그 소 제기를 추인하는 결의는 관리단과 그 구분소유자 사이의 '관계사항'이어서 그 구분소유자에게는 의결권이 없다고 보았습니다(대법원 2025. 11. 20. 선고 2025다211190 판결). 의결권 제외는 안건과 그 구분소유자의 이해 충돌을 기준으로 하는 것이므로, 다른 결의에 일률적으로 적용해서는 안 됩니다.

4. 흠은 소송 도중에 바로잡을 수 있습니다

대표권의 흠은 적법한 대표자가 뒤에 추인하면 처음부터 효력이 생깁니다. 대법원은 대표자 자격이 없는 비법인사단의 대표자가 한 소송행위를 뒤에 적법하게 대표자가 된 사람이 추인하면 행위 때로 거슬러 효력이 생기고, 이 추인은 상고심에서도 할 수 있다고 했습니다(대법원 2013. 6. 27. 선고 2013다21123 판결, 원심 변론종결 뒤 관리단집회로 새 관리인을 선임한 사안). 이 법리는 비법인사단의 총유재산에 관한 소송이 사원총회의 결의 없이 제기된 경우에도 마찬가지라고 했습니다(대법원 2018. 7. 24. 선고 2018다10135 판결, 종중 사건).

법원은 바로잡을 기회를 주어야 합니다. 대법원은 대표권에 흠이 있으면 보정할 수 없음이 명백한 때가 아닌 한 법원이 기간을 정해 보정을 명해야 하고, 이 보정은 항소심에서도 할 수 있다고 했습니다(위 2023다313241 판결). 소 제기에 필요한 결의가 없었다면 대표자의 추인만으로는 부족하고, 그 결의 요건을 갖춘 추인이 필요합니다. 소를 낸 뒤 구분소유자들의 서면결의로 소 제기를 추인받은 사안에서 추인이 적법하다고 본 원심을 대법원이 유지한 예가 있습니다(위 2025다213134 판결).

관리단 쪽이라면 두 가지를 나누어 챙기십시오. 대표권에 흠이 있다면 적법한 선임 절차로 대표권을 갖춘 관리인이 종전 소송행위를 추인하게 하고, 소 제기에 필요한 결의도 빠졌다면 그 결의 요건을 갖춘 추인 결의를 따로 받아야 합니다. 결의는 집회를 열어 할지(그 안건의 정족수) 집회 없이 서면·전자적 합의로 할지(원칙적으로 구분소유자와 의결권 각 4분의 3 이상)를 구별해 요건을 갖추십시오. 상대방이라면 추인 결의 자체의 소집 절차와 정족수를 다시 확인해야 합니다.

소송행위의 흠을 추인하는 것과 계약 절차의 흠을 치유하는 것은 다릅니다. 아파트 위탁관리계약 재계약 사건에서 법원은 절차 요건을 갖추지 못한 채 계약을 먼저 맺고 나중에 추인 결의를 한 것만으로는 절차상 하자가 치유되지 않는다고 판단했습니다(수원고등법원 2021. 4. 23. 선고 2020나21905 판결).

5. 규약이 정한 소송대리인 선임 절차

규약에 소송대리인 선임이나 소송비용 지출에 관한 절차가 있으면 그것도 지켜야 합니다. 관리단 규약은 집합건물법 제28조 제1항에, 아파트 입주자대표회의의 관리규약은 공동주택관리법 제18조에 근거합니다.

다만 절차를 늦게 갖추었다고 소송이 곧바로 무너지는 것은 아닙니다. 아파트 입주자대표회의 사건에서 법원은 소송위임장이 의결 전에 제출되었더라도 그 전에 소송대리인 선임을 안건으로 한 회의 공고가 있었고 위임장 제출 직후 적법한 의결이 있었다면 하자가 치유되었다고 보았고, 착수보수가 규약이 정한 재원(잡수입)에서 나간 것이 아니어서 그 지출 요건도 해당하지 않는다고 판단했습니다(서울고등법원 2018. 9. 13. 선고 2018나475 판결). 그 사건의 관리규약과 사실관계에 따른 하급심 판단입니다. 소송대리권을 다투는 쪽이라면 규약의 문언과 실제 지출 재원까지 확인해야 합니다.

6. 입주자대표회의가 맺은 계약을 입주자가 다툴 수 있나

입주자 개인에게 입주자대표회의가 맺은 위탁관리계약의 무효확인을 구할 법률상 이익을 인정한 항소심 판결이 있습니다. 먼저 법이 다릅니다. 아파트 입주자대표회의는 공동주택관리법에 따라 동별 대표자로 구성되는 자치 의결기구(공동주택관리법 제2조 제1항 제8호, 제14조 제1항)이고, 관리단은 구분소유자 전원으로 구성되는 집합건물법상 단체입니다. 대법원은 입주자대표회의가 원칙적으로 관리단의 성격을 함께 가진다고 볼 수 없다고 했습니다(대법원 2017. 9. 21. 선고 2015다47310 판결, 옛 주택법 시기 사건).

입주자대표회의가 맺은 위탁관리계약의 무효확인을 입주자 개인이 구할 수 있는지에 관하여, 한 사건의 1심은 입주자 1명에 불과한 원고가 그 계약에 구체적인 법률상 이해관계를 가진다고 볼 수 없다며 그 부분을 각하했지만(수원지방법원 안산지원 2020. 9. 24. 선고 2020가합6235 판결), 항소심은 그 부분을 취소하고 입주자인 원고에게 계약의 무효 확인을 구할 법률상 이익이 있다고 보아 계약이 무효임을 확인했습니다(수원고등법원 2021. 4. 23. 선고 2020나21905 판결, 확정). 이 문제를 정면으로 판단한 대법원 판결은 확인되지 않습니다. 계약의 근거가 된 입주자대표회의 결의의 무효확인을 함께 구하는 방법도 검토하십시오. 위 1심도 결의 무효확인 부분은 받아들였습니다.

7. 주상복합 — 아파트와 상가가 한 건물에 있을 때

주상복합 건물은 두 법이 겹칩니다. 일부 구분소유자만 함께 쓰는 공용부분이 있으면 그 구분소유자들은 규약에 따라 그 부분의 관리를 위한 관리단을 구성할 수 있습니다(집합건물법 제23조 제2항, 제28조 제2항). 법원은 집합건물법에 따르면 건물 전체에 관하여 관리단이 성립하지만, 공동주택관리법에 따라 주거 부분은 입주자대표회의를 구성해 관리할 수도 있어서, 관리단이 하나로 관리할 수도 있고 주거 부분은 입주자대표회의가, 상가 부분은 상가관리단이 나누어 관리할 수도 있다고 설명했습니다(위 서울고등법원 2018나475 판결).

입주자대표회의라는 지위만으로 상가 쪽 관리단집회를 소집하거나 구분소유자 고유의 권리를 행사할 수는 없습니다. 입주자대표회의가 상가 부분을 포함한 건물 전체의 관리단집회를 소집한 사안에서, 법원은 주택 외의 부분은 집합건물법상의 관리단을 통한 관리가 필요하다고 보고 입주자대표회의가 소집한 집회는 소집권한 없는 자의 소집이라고 판단했습니다(대전지방법원 2018. 10. 11. 선고 2017가합108138 판결). 다만 같은 판결은 입주자대표회의와 상가 소유자들 사이에 관리 약정이 있는 경우를 예외로 언급했으므로, 그런 약정의 내용과 권한 범위는 따로 확인해야 합니다. 대법원도 입주자대표회의는 구분소유자에게 고유하게 속하는 방해배제청구 같은 권리를 재판상 행사할 수 없다고 했습니다(대법원 2003. 6. 24. 선고 2003다17774 판결, 옛 주택건설촉진법 시기 사건).

주상복합에서 소송을 준비한다면, 원고가 될 단체가 관리단인지 입주자대표회의인지, 그 단체가 다룰 수 있는 부분(주거·상가·전체)이 어디까지인지부터 정해야 합니다.

다룸의 조언

관리단이 소송을 낸다면 세 가지를 먼저 갖추십시오. 선임 방식에 맞는 관리인 선임 자료, 이 소송에 필요한 관리단집회 결의(또는 관리업무 위임 결의)나 규약 근거, 규약이 정한 소송대리인 선임 절차입니다. 빠진 것이 있으면 흠의 종류에 맞는 방법(대표자의 추인, 결의 요건을 갖춘 추인 결의)으로 보완할 수 있는지 검토하십시오.

관리단에게 소송을 당했다면 본안보다 요건부터 보십시오. 대표자의 선임과 임기, 결의의 존재와 정족수, 그 안건과 이해가 부딪쳐 의결권이 없는 구분소유자가 표에 들어갔는지는 소송 초기에 다툴 수 있는 쟁점입니다.

소장, 규약, 관리인 선임 의사록, 소 제기 결의서를 가지고 오시면 법률사무소 다룸이 소송요건과 본안의 쟁점을 함께 검토합니다.

본 글은 일반적인 법률 정보이며 구체적 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 인용한 판결·결정은 각 사건의 사실관계를 전제로 한 판단이므로 결론을 일반화할 수 없습니다. 법령은 2026년 10월 현행 기준이며, 규약의 내용에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.