집합건물·관리 · 2026-10-05

관리인이 없거나, 임기가 끝났거나, 직무가 정지됐다면 — 임시관리인·해임·분양자 관리업체가 물러날 때

구분소유자가 10명 이상인 집합건물은 관리인을 반드시 두어야 하고, 관리인은 원칙적으로 관리단집회의 결의로 뽑고 해임합니다(규약이 정하면 관리위원회의 결의로). 관리인이 없으면 구분소유자나 임차인 같은 이해관계인이 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있습니다. 임기가 끝난 관리인은 급박한 사정을 해소하는 데 필요한 범위에서만 일을 계속할 수 있습니다. 개정 전 법률이 적용된 사건에서 대법원은, 관리단이 관리를 시작하면 분양자와 계약한 관리업체는 특별한 사정이 없는 한 그 계약을 관리단에 주장할 수 없다고 보았습니다. 실제 사건에서는 건물의 분양 시기와 관리 개시 여부, 계약관계를 확인해야 합니다.

1. 관리인은 누가, 어떻게 뽑나

관리인은 구분소유자가 아니어도 되고, 관리단집회의 결의로 뽑습니다. 규약이 정하면 관리위원회의 결의로 뽑을 수도 있습니다. 구분소유자가 10명 이상이면 관리인을 반드시 선임해야 합니다(집합건물법 제24조 제1항). 관리인은 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행합니다.

자격: 구분소유자일 필요가 없습니다(같은 조 제2항). 관리업체 직원이나 외부 전문가도 될 수 있습니다.

임기: 2년의 범위에서 규약으로 정합니다(같은 항).

선임·해임: 관리단집회의 결의로 합니다. 규약으로 관리위원회의 결의로 정할 수도 있습니다(같은 조 제3항). 관리단집회에서 뽑는다면 법이나 규약에 특별한 규정이 없는 한 전체 구분소유자의 과반수와 전체 의결권의 과반수가 찬성해야 하고(제38조 제1항), 관리위원회가 뽑는다면 그 의결 요건을 따로 확인해야 합니다. 현행법상 집회 없이 뽑으려면 구분소유자와 의결권 각 4분의 3 이상의 서면·전자적 합의가 필요합니다(제41조 제1항). 서면결의로 관리인을 선임할 수 있다는 점은 대법원도 인정했습니다(대법원 2006. 12. 8. 선고 2006다33340 판결, 당시 요건은 5분의 4).

선임 신고: 전유부분이 50개 이상인 건물(공동주택관리법상 의무관리대상 공동주택 등은 제외)의 관리인은 선임된 날부터 30일 안에 시장·군수·구청장에게 선임 사실을 신고해야 하고, 관리단집회 의사록 등을 붙여야 합니다(제24조 제6항, 시행령 제5조의5). 이 신고 의무는 2021년 2월 5일 이후 선임된 관리인부터 적용됩니다(2020년 개정법 부칙).

2. 관리위원회 — 관리인을 감독하는 기구

관리단에는 규약으로 관리위원회를 둘 수 있습니다(제26조의3 제1항). 관리위원회는 관리인의 사무 집행을 감독하고(같은 조 제2항), 관리위원회를 둔 경우 관리인은 보존행위나 관리비 청구 같은 업무를 하려면 규약에 달리 정한 것이 없는 한 관리위원회의 결의를 거쳐야 합니다(같은 조 제3항).

위원은 구분소유자 중에서 관리단집회의 결의로 뽑되 규약으로 그 결의에 관하여 달리 정할 수 있고(제26조의4 제1항), 관리인은 규약에 달리 정함이 없으면 위원이 될 수 없으며(같은 조 제2항), 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정합니다(같은 조 제3항).

"집합건물법이 정한 관리단의 기관은 관리인과 관리단집회뿐"이라는 설명은 관리위원회 규정이 생기기 전(2012년 개정 전)의 이야기입니다. 지금 규약을 만들거나 고칠 때는 관리위원회를 둘지부터 정하는 것이 좋습니다.

3. 관리인이 없을 때 — 법원에 임시관리인을 청구합니다

관리인이 없으면 이해관계인이 법원에 임시관리인 선임을 청구할 수 있습니다(제24조의2 제1항). 청구할 수 있는 사람은 구분소유자, 구분소유자의 승낙을 받아 점유하는 사람(임차인 등), 분양자 등입니다. 이 규정은 2021년 2월 5일 시행된 개정법에서 생겼습니다.

임시관리인 선임을 청구할 때, 특별한 사정이 없는 한 손해가 생길 염려를 따로 증명할 필요는 없습니다. 대법원은 관리인이 없는 경우 이해관계인은 원칙적으로 임시관리인 선임을 청구할 수 있고, 이와 별도로 곧바로 선임하지 않으면 손해가 생길 염려가 있다는 사정은 요구되지 않는다고 보았습니다(대법원 2024. 8. 19.자 2024마6239 결정). 다만 이 판단에는 "특별한 사정이 없는 한"이라는 단서가 붙어 있습니다.

임시관리인은 선임된 날부터 6개월 안에 관리인을 뽑기 위한 관리단집회나 관리위원회를 소집해야 하고(같은 조 제2항), 임기는 관리인이 선임될 때까지이되 규약으로 정한 관리인 임기를 넘을 수 없습니다(같은 조 제3항).

4. 임기가 끝났는데 후임이 없을 때

임기가 끝난 관리인도 급박한 사정을 해소하는 데 필요한 범위에서는 일을 계속할 수 있습니다. 법은 관리인의 권리의무에 관하여 민법의 위임 규정을 준용하고(제26조 제5항), 민법은 위임이 끝나도 급박한 사정이 있으면 위임인이 사무를 처리할 수 있을 때까지 수임인이 사무 처리를 계속하여야 한다고 정합니다(민법 제691조).

대법원은 임기가 끝난 이사라도 그 임무를 수행하는 것이 부적당하다고 볼 특별한 사정이 없으면 급박한 사정을 해소하는 데 필요한 범위에서 신임자가 선임될 때까지 직무를 계속할 수 있고, 이 법리가 집합건물의 관리인에게도 마찬가지라고 보았습니다. 같은 판결은 관리비를 청구하고 받는 일은 관리단의 통상 업무이므로, 특별한 사정이 없으면 임기가 끝난 관리인도 새 관리인이 선임되기 전까지 관리비 청구 업무를 계속할 수 있다고 볼 여지가 있다고 했습니다(대법원 2025. 1. 23. 선고 2024다280508 판결, 2023년 개정 전 조문 사건).

그러나 무엇이든 계속할 수 있는 것은 아닙니다. 임기가 끝난 대표자의 업무수행권은 그 일을 맡길 필요가 있는지를 개별적·구체적으로 가려 인정하는 것이지, 후임자가 아직 없다는 사정만으로 포괄적으로 주어지는 것이 아니라고 한 판결이 있습니다. 같은 판결은 새 관리인을 뽑기 위한 관리단집회를 소집할 권한은 인정했습니다(서울고등법원 2019. 8. 22. 선고 2018나2043744 판결, 확정).

임기가 끝난 관리인이라면 새 관리인을 뽑는 절차를 서두르되, 그 전에 처리해야 할 급박한 사무가 있는지를 개별적으로 판단해야 합니다. 계약이나 공사의 규모만으로 미루거나 강행하지 말고, 긴급성과 권한 범위, 필요한 결의 절차를 확인하십시오.

5. 해임 청구와 직무집행정지

관리인에게 부정한 행위나 직무를 수행하기에 적합하지 않은 사정이 있으면, 각 구분소유자가 법원에 해임을 청구할 수 있습니다(제24조 제5항). 집회에서 해임 결의를 할 수 없는 상황에서도 구분소유자 한 사람이 소를 낼 수 있다는 뜻입니다.

어떤 경우가 해임 사유인지에 대해, 법원은 관리인이 법령이나 규약에 반하는 행위를 하거나 관리비를 횡령하는 등으로 구분소유자들과의 신뢰관계를 현저히 훼손한 경우, 또는 건강상·재정상 사유 등으로 직무를 수행하기에 적합하지 않게 된 경우를 뜻한다고 설명했습니다(위 서울고등법원 2018나2043744 판결). 같은 판결은 임기가 끝난 뒤 다시 선임된 관리인을 이전 임기의 행위로 해임할 때는 더 신중해야 한다고 했습니다.

소송의 상대방은 관리단과 관리인 모두입니다. 대법원은 관리인 해임의 소가 관리단과 관리인 사이의 법률관계를 해소하는 소송이므로 둘을 함께 피고로 해야 한다고 보았습니다(대법원 2011. 6. 24. 선고 2011다1323 판결, 당시 조문 번호는 제24조 제3항). 고유필수적 공동소송이므로 둘 모두를 피고로 해야 합니다.

해임 소송과 함께 직무집행정지 가처분을 신청할 수 있습니다. 대표자의 지위를 다투는 소송에서 대법원은, 대표자에 대한 직무집행정지 가처분 결정이 내려지면 결정에 특별한 정함이 없는 한 그 대표자는 본안소송에서 단체를 대표하는 것을 포함한 모든 직무에서 배제되고, 그가 단체를 대표하여 한 소송행위는 모두 무효라고 했습니다. 다만 법원은 대표권의 흠을 보정할 수 없음이 명백한 사정이 없는 한 기간을 정해 보정을 명해야 하고, 이 보정은 항소심에서도 할 수 있다고 보았습니다(대법원 2024. 4. 12. 선고 2023다313241 판결).

6. 분양자가 정한 관리업체는 언제 물러나야 하나

분양자는 관리인이 선임되어 사무를 시작할 때까지 건물을 관리합니다. 현행법은 분양자가 "제24조 제3항에 따라 선임된 관리인이 사무를 개시할 때까지" 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지, 부속시설을 관리해야 한다고 정합니다(제9조의3 제1항). 다만 이 개정 조항은 2021년 2월 5일 이후 분양하는 경우부터 적용됩니다(2020년 개정법 부칙 제2조). 그 전에 분양한 건물에는 "관리단이 관리를 개시할 때까지"라는 옛 문언이 그대로 적용되므로, 먼저 건물의 분양 시기를 확인해야 합니다. 아래의 집회 소집 통지 의무(같은 조 제3항·제4항)도 같습니다.

분양자는 관리단집회를 열도록 해야 합니다. 예정된 매수인의 2분의 1 이상이 이전등기를 하면, 분양자는 규약 설정과 관리인 선임을 위한 관리단집회를 소집하라고 구분소유자에게 통지해야 하고, 통지에는 통지받은 날부터 3개월 안에 소집하라는 내용을 밝혀야 합니다(같은 조 제3항). 구분소유자들이 통지받은 날부터 3개월 안에 소집하지 않으면 분양자가 지체 없이 직접 소집해야 합니다(같은 조 제4항).

개정 전 법률이 적용된 사건에서 대법원은, 관리단이 관리를 시작하면 분양자와 계약한 업체는 특별한 사정이 없는 한 그 계약의 효력을 관리단에 주장할 수 없다고 보았습니다. 대법원은 관리단의 관리가 개시되면 건물을 관리하던 분양자는 그때 관리비 징수권한을 포함한 관리권한을 잃고, 분양자와 관리위탁계약을 맺은 위탁관리업자는 특별한 사정이 없는 한 그 계약의 효력을 관리단에 주장할 수 없다고 보았습니다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2020다229192, 2020다229208 판결; 대법원 2022. 8. 11. 선고 2022다233560 판결). 분양계약서에 "분양자가 지정한 자가 관리한다"는 조항이 있더라도, 대법원은 이를 위탁관리업무를 승인한다는 뜻으로 볼 뿐 관리단이 관리를 개시한 뒤에도 그 계약의 효력을 인정하겠다는 구분소유자들의 서면 합의로 보지 않았습니다(위 2020다229192 판결). 두 판결은 개정 전 조문이 적용된 사건입니다.

계약을 주장할 수 없다는 것과 비용 정산은 별개입니다. 위 2022다233560 판결은 업체가 실제로 투입한 관리인력의 인건비 상당 부당이득 청구를 배척한 원심 부분을 파기했습니다. 업체를 내보낼 때는 업체가 한 업무의 내용과 비용을 함께 정리해야 합니다.

계약 기간이 남았다며 업체가 관리를 넘기지 않으면, 관리인을 선임하고 그 관리인이 실제로 사무를 시작할 준비를 갖춘 뒤 관리업무와 자료의 인도를 서면으로 요구하고, 응하지 않으면 관리업무 인도 청구와 관리행위 중지 가처분을 검토합니다.

아파트처럼 공동주택관리법상 의무관리대상 공동주택이라면 사업주체의 관리 의무와 관리업무 인계에 관하여 그 법이 따로 정하고 있으니(공동주택관리법 제11조, 제13조) 그 규정부터 확인해야 합니다.

7. 규약으로도 관리인에게 줄 수 없는 권한

관리인에게 건물 전체 또는 상당 부분의 임대 권한을 맡기는 규약은 무효라고 본 대법원 판결이 있습니다. 규약은 건물과 대지, 부속시설의 관리나 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항을 정할 수 있지만(제28조 제1항), 한계가 있습니다. 대법원은 관리인에게 건물 전체 또는 상당 부분의 임대 권한을 맡기는 규약은, 구분소유자가 원칙적으로 독점적·배타적으로 사용·관리하는 전유부분에 대해 조정의 범위를 넘는 사용 제한을 둔 것이어서 무효라고 보았습니다(대법원 2009. 4. 9. 선고 2009다242 판결).

상가나 분양형 시설에서 통임대를 위해 관리인에게 임대 권한을 몰아주는 규약을 만들려 한다면, 이 판결을 먼저 검토해야 합니다. 규약 변경이 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미친다면 그 구분소유자의 승낙도 받아야 합니다(제29조 제1항).

다룸의 조언

관리 공백은 오래 둘수록 분쟁이 커집니다. 관리인이 없으면 임시관리인 청구를, 임기가 끝났으면 새 관리인 선임 집회를 먼저 하십시오. 공백 기간에 이뤄진 관리비 부과나 계약은 나중에 효력을 다투는 근거가 됩니다.

분양자 쪽 업체와의 관계는 관리인 선임에서 시작해 정산으로 끝납니다. 관리인 선임만으로 모든 것이 정리되지는 않습니다. 건물에 적용되는 법 조문(분양 시기)과 관리인의 사무 개시 여부를 확인하고, 관리업무 인계를 서면으로 요구하십시오. 업체가 수행한 업무의 비용과 그동안 걷힌 관리비의 행방도 함께 정리해야 합니다.

관리규약, 관리인 선임 의사록, 분양계약서의 관리 조항, 관리위탁계약서를 가지고 오시면 법률사무소 다룸이 관리권이 누구에게 있는지와 지금 밟을 절차를 함께 확인합니다.

본 글은 일반적인 법률 정보이며 구체적 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 인용한 판결·결정은 각 사건의 사실관계를 전제로 한 판단이므로 결론을 일반화할 수 없습니다. 법령은 2026년 10월 현행 기준이며, 건물의 분양 시기와 규약의 내용에 따라 적용 조문과 결론이 달라질 수 있습니다.