집합건물·관리 · 2026-10-05

관리단집회 의결권, 누가 몇 표를 갖나 — 여러 호실·공유·등기 전 상가·위임장·임차인

관리단집회의 결의는 두 개의 숫자로 셉니다. 사람 수(구분소유자의 수)와 면적 비율(의결권)입니다. 여러 호실을 가진 사람도 사람 수로는 1명이고, 한 호실을 여럿이 공유하면 그중 1명만 투표합니다. 등기를 마치지 못한 수분양자는 원칙적으로 구분소유자가 아니지만, 분양대금을 다 내고도 분양자 쪽 사정으로 등기를 받지 못했다면 의결권을 행사할 수 있습니다. 임차인이 위임 없이 점유자 자격으로 투표할 수 있는 안건은 법이 정한 범위로 한정되고, 그 밖의 안건은 구분소유자의 위임을 받아 대리인으로 투표해야 합니다.

1. 사람 수와 면적 — 두 개의 머릿수

법이 정한 결의 요건은 "구분소유자의 ○○ 및 의결권의 ○○"처럼 두 숫자로 되어 있습니다. 법이나 규약에 특별한 규정이 없으면 보통 결의는 전체 구분소유자의 과반수 및 전체 의결권의 과반수(집합건물법 제38조 제1항), 규약 변경은 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상(제29조 제1항)처럼 두 요건을 함께 채워야 합니다.

의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 법정 지분비율, 곧 전유부분의 면적 비율에 따릅니다(제37조 제1항, 제12조 제1항). 일부 구분소유자만 함께 쓰는 공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 면적을 그 구분소유자들의 전유부분 면적 비율대로 나누어 각자의 전유부분 면적에 더해 계산합니다(제12조 제2항). 공유 전유부분의 의결권 행사자가 의결권을 행사한 사안에서, 대법원은 구분소유자의 수는 1개로 계산하되 의결권은 그 전유부분 면적 전부의 비율로 따진다고 보았습니다(대법원 2008. 3. 27.자 2007마1734 결정).

2. 여러 호실을 가진 사람, 한 호실을 여럿이 가진 경우

여러 호실을 가진 사람은 사람 수로 1명입니다. 대법원은 서면결의 요건을 셀 때(대법원 2011. 10. 13. 선고 2009다65546 판결), 임시 관리단집회를 소집할 수 있는 5분의 1을 셀 때(대법원 2016. 9. 23. 선고 2016다26860 판결), 규약 변경의 4분의 3을 셀 때(대법원 2023. 12. 28. 선고 2023다268402 판결) 모두 한 사람이 여러 구분건물을 가지고 있으면 1인의 구분소유자로 보아야 한다고 했습니다.

한 호실을 여럿이 공유하면 공유자 전원을 구분소유자 1명으로 세고, 정해진 1명이 투표합니다. 한 전유부분을 여럿이 공유하면 공유자들은 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정해야 하고(제37조 제2항), 소집통지도 그 사람(정하지 않았으면 공유자 중 1인)에게 보냅니다(제34조 제2항). 대법원은 협의가 되지 않으면 민법 제265조에 따라 공유지분의 과반수로 정하거나 지분의 과반수를 가진 공유자가 의결권 행사자가 된다고 보았습니다(위 2023다268402 판결).

지분이 같은데 행사자를 정하지 못하면 그 호실은 투표할 수 없습니다. 대법원은 이 경우 공유자는 의결권을 행사할 수 없고, 공유자들이 각자 지분 비율로 나누어 행사할 수도 없다고 했습니다(위 2007마1734 결정). 서면결의에서 지분이 같은 공유자 중 1명만 동의서를 낸 경우에도, 그 사람을 행사자로 정했다는 자료가 없으면 동의한 사람에서 빼야 한다고 보았습니다(대법원 2025. 11. 20. 선고 2025다211190 판결). 부부 공동명의라면 미리 한 사람을 정해 관리단에 알려 두십시오.

3. 등기를 마치지 못한 상가 수분양자

원칙은 '등기부상 소유자'입니다. 대법원은 관리단집회에서 의결권을 행사할 구분소유자란 일반적으로 구분소유권을 취득한 사람, 곧 등기부에 구분소유권자로 등기된 사람을 말한다고 보았습니다(대법원 2015. 10. 15. 선고 2013다207255 판결).

판례가 인정한 대표적인 예외는 '분양대금 완납 + 분양자 쪽 사정'입니다. 수분양자가 분양대금을 모두 냈는데도 분양자 쪽 사정으로 소유권이전등기를 받지 못한 경우처럼 특별한 사정이 있으면, 그 수분양자도 구분소유자에 준하여 관리단의 구성원이 되고 의결권을 행사할 수 있습니다(대법원 2005. 12. 16.자 2004마515 결정). 이 사례에 기대려면 대금 완납과 분양자 쪽 사정을 모두 보여 줄 수 있어야 하고, 잔금이 남아 있거나 등기를 못 한 이유가 수분양자 쪽에 있는 경우에도 예외가 인정되는지는 따로 검토해야 합니다.

아직 팔리지 않은 호실은 분양자가 구분소유자입니다. 대법원은 일부 호실이 미분양되어 분양자가 그대로 소유하고 있다면 분양자가 그 호실의 구분소유자로서 관리단의 구성원이 된다고 했습니다(대법원 2025. 12. 4. 선고 2025다213134 판결). 다만 같은 판결은 관리단이 분양자를 상대로 하자 책임을 묻는 소를 낼 때의 결의 요건은 분양자의 미분양 호실을 빼고 계산해야 한다고 보았으니, 분양자와 이해가 부딪치는 안건에서는 표 계산을 따로 확인해야 합니다.

기존 소유자에게서 상가를 사서 입주했지만 아직 이전등기를 하지 않은 매수인의 의결권을 정면으로 판단한 판례는 확인되지 않습니다. 이 경우에는 등기부상 소유자(매도인)에게서 해당 안건의 의결권을 위임받는 방법을 검토할 수 있습니다. 위임 범위와 대리권 증명 서면, 아래의 대리 범위 제한도 함께 확인하십시오.

4. 위임장으로 대신 투표하기

의결권은 대리인을 통해 행사할 수 있습니다(제38조 제2항). 소집통지(또는 이를 갈음하는 게시)에는 서면·전자적 방법·대리인을 통해 의결권을 행사할 수 있다는 내용과 구체적인 행사 방법을 밝혀야 합니다(같은 조 제3항). 시행령은 두 가지를 더 정합니다. 대리인은 의결권을 행사하기 전에 의장에게 대리권을 증명하는 서면을 내야 하고, 대리인 1명이 여러 구분소유자를 대리하는 경우에는 구분소유자의 과반수 또는 의결권의 과반수 이상을 대리할 수 없습니다(시행령 제15조).

위임은 넓게 인정되지만, 무엇을 맡겼는지는 알 수 있어야 합니다. 대법원은 집합건물법이 대리인에 의한 의결권 행사 방법에 제한을 두지 않으므로 위임이 반드시 개별적·구체적이어야 하는 것은 아니고 묵시적으로도 가능하다고 보았습니다(대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다73602 판결). 위임 자체는 이렇게 넓게 인정되더라도, 집회에서 실제로 대리 행사를 하려면 의장에게 대리권을 증명하는 서면을 내야 합니다. 그러나 같은 대법원은, 관리규약안에 대한 동의서와 함께 낸 위임장은 규약안에 찬성하도록 맡긴 것으로 볼 수 있어도, 여러 후보가 경합하는 대표자 선출에서는 그 위임장만으로 누구를 뽑을지 전혀 알 수 없어 유효한 위임장이 될 수 없다고 했습니다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2009다36555 판결).

위임장에는 실제로 의결권을 행사할 사람을 적는 것이 좋습니다. 위임장을 받는 사람을 집회를 여는 단체 자체로 적은 사안에서, 법원은 자연인이 아닌 단체는 총회에 참석하거나 찬성 의사를 표시할 수 없다는 이유로 대리인을 통한 찬성으로 볼 수 없다고 판단했습니다(대구고등법원 2018. 1. 12. 선고 2017나385 판결, 확정).

5. 임차인이 투표할 수 있는 경우와 없는 경우

여기서 임차인은 법률상 '구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자'(점유자)를 말합니다.

구분소유자의 승낙을 받아 점유하는 임차인은 공용부분 관리, 관리인 선임·해임, 회계감사 면제, 관리위원 선출 안건에서 조문별 요건에 따라 의결권을 행사할 수 있습니다. 안건마다 조건이 조금씩 다릅니다.

공용부분 관리에 관한 집회: 점유자는 참석해 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다. 다만 구분소유자와 점유자가 달리 정해 관리단에 알렸으면 행사할 수 없고, 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항이면 미리 구분소유자의 동의를 받아야 합니다(제16조 제2항).

관리인 선임·해임 집회: 점유자가 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있지만, 구분소유자와 점유자가 달리 정해 관리단에 알렸거나 구분소유자가 집회 전에 직접 행사하겠다고 관리단에 알렸으면 행사할 수 없습니다(제24조 제4항). 회계감사를 받지 않기로 하는 결의(제26조의2 제2항)와 관리위원 선출(제26조의4 제5항)도 같은 구조입니다.

한 호실에 점유자가 여럿이면 그중 1명을 정해야 합니다(제37조 제3항).

집회를 열지 않는 서면결의에서도 점유자의 표가 들어갈 수 있습니다. 집회를 열고 그 집회에서 서면으로 투표하는 것과, 집회 자체를 열지 않고 구분소유자와 의결권 각 4분의 3 이상(일부 안건은 따로 정한 요건)의 서면·전자적 합의로 결의를 갈음하는 것(제41조)은 서로 다른 절차입니다. 대법원은 점유자가 공용부분 관리 등에 관한 사항에 대해 집회에서뿐 아니라 서면결의로도 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있고, 서면결의의 정족수도 점유자가 행사한 의결권을 포함해 판단해야 한다고 보았습니다(대법원 2021. 7. 13.자 2018마6179 결정).

관리인 선임 집회에서 구분소유자가 직접 투표했다면 임차인의 표를 인정하지 않은 판결이 있습니다. 구분소유자들이 자신의 의결권을 행사한 이상, 보충적으로만 행사할 수 있는 임차인에게 의결권이 돌아간다고 볼 수 없다고 했습니다(서울중앙지방법원 2018. 10. 4. 선고 2018가합516782 판결, 확정). 다른 안건에서 같은 호실의 표가 겹치면, 그 안건의 조문 단서와 관리단에 한 통지 내용을 확인해야 합니다.

위에 적은 조문 밖의 안건, 예컨대 규약의 설정·변경에서 점유자의 의결권을 인정한 조문은 없습니다. 이런 안건은 구분소유자가 직접 또는 대리인을 통해 투표해야 합니다.

의결권이 없어도 말할 권리는 있습니다. 점유자는 집회의 목적사항에 이해관계가 있으면 출석해 의견을 진술할 수 있고, 집회를 소집하는 사람은 소집통지 뒤 지체 없이 집회의 일시·장소·목적사항을 건물 안 적당한 곳에 게시해야 합니다(제40조).

6. 서면 투표와 전자투표의 방식

전자투표는 법령이 정한 방법으로 본인 확인을 거쳐야 합니다. 실지명의를 확인할 수 있는 전자서명이나 인증서, 또는 지정된 본인확인기관이 제공하는 휴대전화 본인인증 등을 거쳐야 하고, 규약으로 이 절차를 완화할 수 있습니다(시행령 제13조 제1항). 전자투표를 허용하려면 소집통지에 인터넷 주소, 투표 기간, 그 밖에 필요한 기술적 사항을 밝혀야 하고(같은 조 제2항), 규약이나 결의로 달리 정하지 않았다면 집회일 전날까지 투표해야 합니다(같은 조 제3항). 관리단은 전자투표를 관리할 기관을 정해 운영을 맡길 수 있습니다(같은 조 제4항).

관리단집회에서의 서면 투표는, 규약이나 집회 결의로 기한을 달리 정하지 않았다면 그 집회의 결의 전까지 할 수 있습니다. 소집통지에 서면 투표에 필요한 자료를 붙여야 하고(시행령 제14조 제1항), 규약이나 결의로 달리 정하지 않았다면 집회의 결의 전까지 서면으로 의결권을 행사할 수 있습니다(같은 조 제2항).

문자메시지 회신을 서면 투표로 인정하지 않은 판결이 있습니다. 법원은 특별한 사정이 없는 한 문자메시지를 서면으로 볼 수 없고, 서면 투표도 규약에 특별한 규정이 없으면 본인 확인을 거쳐 본인이 행사한 것임을 확인할 수 있어야 한다고 보아, 본인 확인 여부를 알 수 없는 문자메시지로 행사한 의결권을 결의 요건 계산에서 뺐습니다(제주지방법원 2024. 7. 11. 선고 2023가합10104, 2023가합11381(병합) 판결. 항소심인 광주고등법원 2025. 1. 22. 선고 (제주)2024나10770, 2024나10787(병합) 판결도 문자메시지를 서면으로 볼 수 없다는 판단을 유지하면서, 제외할 표의 수는 일부 바로잡았습니다). 문자 회신을 표로 세려면 그것이 전자투표의 요건과 규약을 갖추었는지를 따로 검토해야 합니다.

다룸의 조언

집회를 준비하는 쪽이라면 표 계산표부터 만드십시오. 호실별로 등기부상 소유자, 면적, 여러 호실 소유자 표시, 공유자와 그 행사자, 점유자와 위임 여부를 한 표에 정리하면 사람 수와 의결권을 따로 셀 수 있습니다. 위임장과 서면 의결서는 본인 확인 자료와 함께 원본을 보관하십시오.

결의를 다투는 쪽이라면 표 하나하나를 다시 세십시오. 여러 호실 소유자를 여러 명으로 센 곳은 없는지, 공유자의 표는 정해진 행사자(또는 지분 과반)가 낸 것인지, 위임장이 그 안건을 맡긴 것인지, 임차인의 표가 법이 정한 안건에서 점유자 자격으로 낸 것인지 아니면 구분소유자의 위임을 받아 대리로 낸 것인지, 문자 회신이 전자투표 요건을 갖추었는지를 확인한 뒤에 정족수에서 뺄 표를 정합니다. 표 계산과 함께 결의취소의 소의 기간(결의 사실을 안 날부터 6개월, 결의한 날부터 1년, 집합건물법 제42조의2)도 놓치지 마십시오.

등기부, 소집통지서, 위임장과 의결서 사본을 가지고 오시면 법률사무소 다룸이 정족수를 다시 계산해 결의의 효력을 함께 확인합니다.

본 글은 일반적인 법률 정보이며 구체적 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 인용한 판결·결정은 각 사건의 사실관계를 전제로 한 판단이므로 결론을 일반화할 수 없습니다. 법령은 2026년 10월 현행 기준이며, 규약의 내용에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.