집합건물·관리 · 2026-08-24

신축 아파트 하자보수, 누구에게 언제까지 청구해야 할까요? — 담보책임기간과 청구 주체, 분쟁조정 절차까지

신축 아파트 하자에는 공동주택관리법과 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법), 민법이 함께 적용되며, 하자 유형에 따라 담보책임기간이 2년·3년·5년·10년으로 각각 다릅니다. 하자보수 자체는 입주자나 입주자대표회의가 요구할 수 있지만, 하자에 갈음한 손해배상을 청구할 권리는 원칙적으로 각 구분소유자 개인에게 있습니다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2008다88368 판결). 이 담보책임기간은 제척기간이어서 지나가면 권리 자체가 사라지므로, 하자 유형별 기간 안에 서면으로 청구하고 실제로 권리를 행사해 두는 것이 무엇보다 중요합니다(대법원 2023. 7. 13. 선고 2023다226880 판결). 소송으로 곧바로 가기 전에 하자심사·분쟁조정위원회에 신청하거나 하자보수보증금을 청구하는 경로도 함께 검토해 보실 수 있습니다.

신축 아파트 하자에는 어떤 법이 적용되나요?

신축 아파트의 하자에는 공동주택관리법, 집합건물법, 민법 세 가지 법률이 함께 적용됩니다. 집합건물법 제9조는 분양자뿐 아니라 시공자에게도 하자담보책임을 지우고 있으며, 이 책임을 미리 배제하거나 매수인에게 불리하게 정하는 특약은 효력이 없습니다(같은 조 제4항). 이 책임은 시공자에게 과실이 있었는지를 따지지 않는 법정 무과실책임이고, 건물이 완공된 뒤라도 하자가 중대해 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도라면 분양계약을 해제할 수 있다고 본 판례도 있습니다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2002다2485 판결). 하자보수보증금이나 분쟁조정위원회처럼 공동주택에만 있는 절차는 집합건물법이 보장하는 기본 권리를 해치지 않는 범위에서 공동주택관리법이 따로 정하고 있으므로(집합건물법 제2조의2), 두 법은 서로를 배척하는 관계가 아니라 함께 적용되는 관계라고 이해하시면 됩니다.

'하자보수 청구'와 '손해배상 청구'는 어떻게 다른가요?

하자를 고쳐 달라고 요구하는 권리와 돈으로 배상받는 권리는, 청구할 수 있는 사람이 서로 다릅니다. 입주자대표회의는 공동주택관리법 제37조에 따라 사업주체에게 하자보수를 요구할 수 있지만, 하자에 갈음한 손해배상을 청구하는 권리, 즉 하자담보추급권은 원칙적으로 입주자대표회의가 아니라 각 구분소유자 개인에게 귀속됩니다(대법원 2010. 1. 14. 선고 2008다88368 판결). 대법원은 이 두 권리가 근거 법령과 입법 취지, 권리관계의 당사자와 책임 내용이 서로 다른 전혀 별개의 권리라고 보아, 입주자대표회의가 여러 차례 보수를 요구했다는 사정만으로는 구분소유자의 손해배상청구권을 행사한 것으로 볼 수 없다고 하였습니다(대법원 2011. 3. 24. 선고 2009다34405 판결). 실무에서는 구분소유자들이 손해배상채권을 입주자대표회의에 양도해 대표회의 이름으로 소송을 진행하는 방식이 많이 쓰이는데, 이때 단순히 채권을 양도했다는 통지만으로는 아래에서 설명드릴 담보책임기간 안에 권리를 행사한 것으로 인정되지 않을 수 있어 주의가 필요합니다(대법원 2012. 3. 22. 선고 2010다28840 전원합의체 판결). 한편 분양받은 사람에게서 다시 아파트를 매수한 분도, 특별한 사정이 없는 한 현재의 구분소유자로서 이 권리를 행사할 수 있습니다(대법원 2003. 2. 11. 선고 2001다47733 판결).

하자 유형별로 담보책임기간이 어떻게 다른가요?

담보책임기간은 하자의 종류에 따라 2년, 3년, 5년, 10년으로 나뉘며(공동주택관리법 제36조, 집합건물법 제9조의2), 이 기간이 지나면 권리 자체가 사라지는 제척기간입니다. 미장·수장·도장·도배·타일·석공사와 옥내가구, 주방기구, 가전제품 등 마감공사 관련 하자는 2년, 옥외급수와 냉난방·급배수·가스설비, 목공사, 창호, 조경, 전기설비, 소방시설 등은 3년, 대지조성공사와 철근콘크리트·철골·조적·지붕·방수공사는 5년, 건물의 골조에 해당하는 내력구조부(주요구조부)와 지반공사 관련 하자는 10년입니다. 기간을 세는 출발점도 부분에 따라 달라서, 각자의 집 내부인 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 복도나 계단 같은 공용부분은 사용검사일(또는 사용승인일)부터 계산합니다. 대법원 2023. 7. 13. 선고 2023다226880 판결은 이러한 담보책임 존속기간 체계를 정리하면서, 2년이나 3년처럼 비교적 짧은 기간이 적용되는 하자에 대해서는 그 기간 안에 실제로 권리를 행사했는지를 심리해야 한다고 보아 이를 살피지 않은 원심을 파기환송하였습니다. 제척기간은 소멸시효와 달리 중단이라는 개념이 없으므로, 기간 안에 소를 제기하거나 권리를 행사하겠다는 의사를 분명하게 표시해 두는 것이 중요합니다.

하자보수는 어떤 절차로 요구해야 하나요?

하자를 발견하셨다면 먼저 사업주체(시공사·시행사)에게 서면으로, 가능하다면 내용증명 우편으로 하자보수를 청구하시는 것이 안전합니다. 청구를 받은 사업주체는 15일 이내에 하자를 보수하거나, 원칙적으로 60일 이내의 보수 기간을 담은 하자보수계획을 서면으로 통보해야 하고, 하자가 아니라고 판단한다면 그 이유를 서면으로 알려야 합니다. 사업주체가 정당한 사유 없이 이를 이행하지 않으면 시장·군수·구청장이 시정을 명할 수 있습니다(공동주택관리법 제37조 제5항). 나중에 분쟁이 생겼을 때를 대비해 입주 전 사전점검 기록, 하자가 생긴 부위의 사진과 촬영 날짜, 청구 서면과 발송 내역을 미리 정리해 두시면 실제 다툼에서 큰 도움이 됩니다.

소송 말고 다른 방법은 없나요? — 하자보수보증금과 하자심사·분쟁조정위원회

소송에 앞서 활용해 보실 수 있는 경로가 크게 두 가지 있습니다. 하나는 하자보수보증금으로, 사업주체는 원칙적으로 하자보수보증금을 예치해 두어야 하며 입주자대표회의는 그 보증금의 지급을 청구할 수 있습니다. 이 권리는 하자담보추급권, 즉 손해배상청구권과는 별개의 권리이지만, 같은 하자에 관하여 어느 한쪽으로 실제 보수에 필요한 비용을 지급받았다면 그 범위에서 다른 권리는 소멸한다는 것이 대법원의 입장입니다(대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결). 다른 하나는 국토교통부 산하의 하자심사·분쟁조정위원회로, 하자인지 여부를 판정받거나 사업주체와 입주자대표회의 등 사이의 분쟁을 조정·재정받기 위해 신청할 수 있는 제도입니다(공동주택관리법 제39조). 당사자가 조정안을 받아들여 조정서가 작성되거나, 재정문서를 송달받은 날부터 60일 안에 소송이 제기되지 않아 재정이 확정되면, 그 내용에는 재판상 화해와 같은 효력이 인정됩니다(공동주택관리법 제44조, 제44조의2). 소송에 비해 시간과 비용 부담을 줄일 수 있는 절차이므로, 하자의 규모나 상황에 따라 먼저 검토해 보실 만합니다.

일반적인 법률 정보이며 구체적 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다.