민사일반 · 2026-10-14

집주인이 사망했습니다 — 임대차는 그대로, 보증금은 상속인에게 이렇게 청구합니다

집주인이 사망해도 임대차계약은 끝나지 않습니다. 집주인의 자리와 보증금을 돌려줄 의무는 상속인에게 넘어갑니다. 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기를 마치는 일이 가장 급합니다. 그 신청에도 상속인을 밝혀야 하므로 상속인 확인을 함께 시작하십시오. 상속인 여럿이 집주인의 지위를 함께 이어받았다면, 보증금을 상속분대로 쪼개지 않고 그중 한 사람에게 전액을 청구할 수 있다고 본 대법원 판결(상가건물 사안)이 있습니다. 다만 법원 심판 등으로 집을 한 사람 몫으로 나누었다면 사정이 달라질 수 있습니다.

1. 계약은 끝나지 않고, 집주인만 바뀝니다

사람이 사망하면 상속인은 그때부터 사망한 사람의 재산에 관한 권리와 의무를 한꺼번에 이어받습니다(민법 제1005조). 집도, 임대차계약에서 집주인이 지던 의무도 여기에 들어갑니다.

주택임대차보호법은 임대주택의 양수인이 임대인의 지위를 이어받는다고 정하고, 여기에는 "그 밖에 임대할 권리를 승계한 자"도 포함됩니다(같은 법 제3조 제4항). 대법원은 같은 구조로 된 상가건물 임대차보호법 조항(제3조 제2항)에 관해, 상속으로 건물 소유권을 얻은 사람도 '양수인'에 해당하여 임대인의 지위를 당연히 이어받는다고 판단했습니다(대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결). 매매든 상속이든 소유자가 바뀐 원인은 따지지 않는다는 취지이고, 주택에서도 같은 결론이 될 것으로 봅니다.

그러니 임대인의 사망은 계약을 끝내는 사유가 아닙니다. 남은 계약 기간, 약정한 보증금과 월세는 그대로이고, 상속인이 그 계약의 새 임대인이 됩니다.

월세가 있다면 상속인에게 내면 됩니다. 상속인이 누구인지 도무지 알 수 없다면, 채권자를 과실 없이 알 수 없는 경우의 변제공탁 제도(민법 제487조)를 검토할 수 있습니다. 공탁은 요건과 절차가 까다로우므로 먼저 상담을 받아 보시기 바랍니다.

2. 이사를 앞두었다면, 임차권등기부터 마치십시오

주택임차인의 대항력과 우선변제권은 집에 살면서 주민등록을 유지하는 동안에만 이어집니다. 대법원은 이 요건을 처음에만 갖추면 되는 것이 아니라 계속 유지해야 한다고 봅니다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결). 보증금을 받지 못한 채 이사하면 순위를 잃을 수 있습니다.

그래서 쓰는 제도가 임차권등기명령입니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못하면 집 소재지 법원에 신청할 수 있고(주택임대차보호법 제3조의3 제1항), 집주인이 사망했다면 그 상속인을 상대방으로 신청합니다. 신청하려면 임대차가 끝났다는 점(계약 기간 만료 등)을 소명해야 하므로, 계약서와 함께 상속인에게 계약 종료나 갱신 거절의 뜻을 알린 자료가 있으면 챙겨 두십시오.

예전에는 집주인이 사망한 경우, 상속인 앞으로 소유권을 옮기는 대위 상속등기를 임차인이 비용을 들여 먼저 마쳐야 했습니다. 대법원은 2023년 1월 등기선례와 송무선례를 정해 대위 상속등기 없이도 주택임차권등기를 할 수 있게 했습니다(대법원 2023. 1. 17. 보도자료, 상속등기에 관한 업무처리지침 제32조 제2항). 또 2023. 7. 19.부터는 임차권등기명령 결정이 집주인 측에 송달되기 전에도 등기를 촉탁할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3 제3항, 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제5조 단서). 상속인 앞으로 등기를 옮기는 비용과 결정 송달을 기다리는 시간이 줄어든 것입니다. 다만 신청할 때 상속인을 밝혀야 하는 점은 그대로입니다. 두 가지 모두 주택 임차권등기에 관한 것이고, 상가건물 임대차보호법에는 송달 전 등기 규정이 들어가지 않았습니다.

3. 상속인이 누구인지는 이렇게 확인합니다

가족관계 증명서는 원칙적으로 본인, 배우자, 직계혈족만 발급받을 수 있습니다(가족관계의 등록 등에 관한 법률 제14조 제1항). 하지만 법은 예외를 두고 있고, 보증금을 돌려받아야 하는 임차인은 사망한 집주인의 채권자로서 그 예외를 이용할 수 있습니다.

소송 전에 직접 신청하는 길이 있습니다. 법은 "채권·채무의 상속과 관련하여 상속인의 범위를 확인하기 위해서" 증명서가 필요한 사람에게도 발급을 허용합니다(같은 법 제14조 제1항 제4호, 가족관계의 등록 등에 관한 규칙 제19조 제2항 제2호). 대법원도 제3자가 이런 경우 소명하여 발급받을 수 있다고 설명했습니다(대법원 2022. 10. 14.자 2022스625 결정).

소송이나 신청 절차를 이용하는 길도 있습니다. 소송, 민사집행, 보전 절차에서 법원이 증명서를 제출하라는 보정명령을 내리면, 그 명령서를 근거로 발급받을 수 있습니다(같은 법 제14조 제1항 제2호, 같은 규칙 제19조 제3항 제2호).

4. 상속포기·한정승인과 상속 순위

상속인은 상속이 시작된 것을 안 날부터 3개월 안에 상속을 그대로 받을지(단순승인), 받은 재산 한도에서만 책임질지(한정승인), 포기할지를 정할 수 있습니다(민법 제1019조 제1항). 이 기간은 이해관계인의 청구로 가정법원이 늘릴 수도 있습니다.

상속포기의 효력은 상속이 시작된 때로 거슬러 올라가, 포기한 사람은 상속인의 자리에서 빠집니다(민법 제1042조). 그 사람을 청구 상대에서 빼고, 그 몫이 누구에게 가는지 다시 확인해야 합니다.

한정승인한 사람에게는 보증금 전액을 청구할 수 있지만, 그 사람은 상속받은 재산의 한도에서만 갚을 책임을 집니다(민법 제1028조). 소송에서 한정승인이 인정되면 판결 주문에 "상속재산의 범위 안에서"라는 제한이 붙습니다(대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다3197 판결 참조).

상속 순위는 자녀·손자녀 같은 직계비속, 부모 같은 직계존속, 형제자매, 4촌 이내의 방계혈족 순이고, 배우자는 직계비속이나 직계존속과 함께, 그들이 없으면 혼자 상속인이 됩니다(민법 제1000조 제1항, 제1003조 제1항).

2023년에는 중요한 판례 변경이 있었습니다. 대법원은 배우자와 자녀가 상속인인데 자녀 전부가 포기하면 배우자 혼자 상속인이 된다고 판단을 바꾸었습니다(대법원 2023. 3. 23.자 2020그42 전원합의체 결정). 예전처럼 손자녀를 찾아다닐 필요 없이 배우자에게 청구하면 됩니다. 배우자와 자녀가 모두 포기하면 손자녀가, 손자녀도 없으면 부모 등 직계존속이 상속인이 됩니다(같은 결정).

상속인이 있는지조차 분명하지 않으면, 피상속인의 친족이나 이해관계인 등의 청구로 가정법원이 상속재산관리인을 선임합니다(민법 제1053조 제1항). 보증금을 돌려받아야 하는 임차인도 이 절차를 검토할 수 있습니다.

5. 상속인이 여럿이면, 누구에게 얼마를 청구하나

돈을 갚을 의무는 원래 상속인들에게 법정상속분대로 나뉘어 넘어갑니다(대법원 1997. 6. 24. 선고 97다8809 판결). 이 원칙만 보면 보증금 3억 원도 상속인이 셋이면 각자 몫만 따로 받아야 할 것처럼 보입니다.

보증금은 다릅니다. 대법원은 건물 공유자들이 함께 임대한 경우, 특별한 사정이 없는 한 보증금 반환채무를 성질상 불가분채무로 봅니다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결). 그리고 임대인의 지위를 상속인들이 공동으로 이어받은 경우에도 같다고 판단했습니다(대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결, 대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결). 앞의 2015다59801 판결은 상속인들이 상속분대로 나누어 부담한다고 본 원심을 깨뜨린 사건입니다. 두 판결 모두 상가건물 사안입니다. 주택임대차보호법도 같은 구조의 조문(제3조 제4항)을 두고 있어, 주택에서도 같은 결론이 될 것으로 봅니다.

불가분채무에서는 채권자가 채무자 중 어느 한 사람에게, 또는 여러 사람에게 동시에나 차례로, 채무 전부를 청구할 수 있습니다(민법 제411조, 제414조). 임차인은 상속인 한 명에게 보증금 전부를 청구해도 되고, 여러 명에게 함께 청구해도 됩니다.

한 상속인이 전액을 돌려주었다면 다른 상속인들에게 법정상속분에 따라 구상할 수 있습니다(대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결). 이것은 상속인들 사이의 정산이고, 임차인이 신경 쓸 문제가 아닙니다.

6. 상속인들이 집을 한 사람 몫으로 정했다면

상속인들이 "보증금은 큰아들이 책임진다"처럼 빚만 나누기로 약속하는 경우가 있습니다. 이런 합의로 다른 상속인들이 빚을 벗어나려면 채권자의 승낙이 필요합니다(대법원 1997. 6. 24. 선고 97다8809 판결, 민법 제454조). 임차인이 승낙하지 않았다면 다른 상속인들에게도 여전히 청구할 수 있습니다.

집 자체를 한 사람의 단독 소유로 나눈 경우는 다릅니다. 대법원은 상가건물 사안에서, 법원의 상속재산분할심판이 차액을 현금으로 정산하는 방식(대상분할)으로 대항요건을 갖춘 임대 건물을 상속인 한 사람의 단독 소유로 정했다면, 그 상속인이 보증금 반환채무를 넘겨받고 다른 상속인들은 임대차관계에서 빠져 반환 의무를 면한다고 보았습니다(대법원 2024. 8. 1. 선고 2023다318857 판결). 집을 사들인 새 주인이 임대인이 되는 것과 같은 이치입니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결). 상속인끼리 협의로 나눈 경우나 주택에도 같은 결론이 될지는 사안마다 따져 보아야 합니다.

그래서 청구하기 전에 등기사항증명서(등기부)부터 떼어 보십시오. 한 사람 단독 명의로 넘어가 있다면, 그 경위를 확인하고 그 상속인을 상대방으로 삼는 것을 먼저 검토해야 합니다. 등기부가 아직 사망한 집주인 명의이거나 상속인 여럿의 공유로 되어 있어도 안심할 수는 없습니다. 상속재산분할심판은 확정되면 등기 전에도 효력이 생기므로(대법원 2020. 8. 13. 선고 2019다249312 판결), 상속인들에게 분할 여부를 확인하고 청구 상대를 정하십시오.

7. 소송과 강제집행

상속인들이 돌려주지 않으면 보증금 반환 소송을 냅니다. 상속인 가운데 한 사람을 피고로 해도 보증금 전부의 지급을 구할 수 있습니다. 다만 판결로 강제집행할 수 있는 상대는 원칙적으로 판결에 채무자로 적힌 사람이므로(승계인에 대해서는 민사집행법 제31조 제1항), 상속인 여럿을 함께 피고로 하면 그만큼 집행할 수 있는 상대가 넓어집니다.

보증금 반환과 집을 비워 주는 일은 원칙적으로 동시에 이행할 관계입니다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결). 그런데 임차인이 판결을 받아 그 집에 경매를 신청할 때에는 집을 먼저 비워 주지 않아도 됩니다(주택임대차보호법 제3조의2 제1항). 다만 경매에서 배당금을 받을 때에는 집을 넘겨주어야 합니다(같은 조 제3항).

경매를 신청할 집이 아직 사망한 집주인 명의로 남아 있다면, 임차인이 채권자로서 상속인들을 대위해 상속등기를 먼저 하고 상속인을 상대로 경매를 신청하는 것이 실무입니다(민법 제404조, 부동산등기법 제28조, 민사집행법 제81조 제1항). 이때 든 등기 비용은 집행비용으로 처리하는 것이 법원 실무례입니다.

다룸의 조언

세 가지를 먼저 하십시오. 첫째, 계약이 끝났는데 이사해야 한다면 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 임차권등기가 올라간 것을 확인한 다음 짐을 빼십시오. 둘째, 등기부로 집이 지금 누구 명의인지 보고, 증명서로 상속인과 상속포기·한정승인 여부를 확인하십시오. 셋째, 상속을 포기한 상속인은 빼고, 법원 심판으로 집을 넘겨받은 상속인이 있으면 그 사람을 먼저 검토하십시오. 상속인끼리 협의로 나눈 경우라면 다른 상속인에게도 청구할 수 있는지 함께 따져 보아야 합니다.

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본 글은 일반적인 법률 정보이며 구체적 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 인용한 판결·결정은 각 사건의 사실관계를 전제로 한 판단이므로 결론을 일반화할 수 없습니다. 이 글은 개별 사건의 결과를 예측하지 않습니다.