토지·소유권 · 2026-09-23

면적이 넓으면 자주점유가 아닌가요 — 1심에서 인정됐어도 끝이 아닌 이유

답은 "아니다, 그러나"입니다. 면적은 간접사실(결론을 뒷받침하는 주변 사정)일 뿐, 그것만으로 타주점유(남의 땅임을 전제로 하는 점유)가 정해지는 기준은 아닙니다. 다만 넓은 면적을 다툰 사건 중에는 1심에서 자주점유가 인정되고도 상급심에서 뒤집혀 그대로 확정된 예가 실제로 있습니다. 결말을 가른 것은 면적의 크기가 아니라, 그 부분을 어떤 권원(점유를 시작한 법률상 근거)으로 쓰기 시작했는지를 둘러싼 자료와 사정이었습니다.

1. 출발점 — 추정은 점유자 편입니다

민법의 두 조문이 출발점입니다.

"20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다." (제245조 제1항)

"물건의 점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정한다." (제197조 제1항)

「평온, 공연」은 다툼 없이 드러내 놓고 점유했다는 뜻이고, 소유의 의사로 하는 점유를 자주점유, 남의 소유임을 전제로 하는 점유를 타주점유라고 부릅니다. 제197조 제1항의 추정(반대 사정이 증명되기 전까지 그렇게 보는 것) 덕분에 점유자는 매매·증여 같은 취득 원인을 스스로 증명하지 않아도 되고, 타주점유라고 주장하는 쪽이 그 사정을 증명해야 합니다.

대법원도 점유권원의 성질이 분명하지 않을 때에는 "점유자는 소유의 의사로 점유한 것으로 추정"된다고 보았습니다(대법원 2019. 7. 10. 선고 2018다299099 판결). 내세운 권원이 인정되지 않았다는 사정만으로 곧바로 타주점유가 되지도 않습니다. 자주점유인지는 속마음이 아니라 권원의 성질과 겉으로 드러난 사정으로 가립니다.

2. 원칙 — 상당히 넘고, 따로 보이고, 알았다면

추정이 있어도 면적 문제가 가볍지는 않습니다. 자주점유가 깨지는 전형적인 구조는 이렇습니다. 공부상(등기부·대장에 적힌) 산 면적이 뚜렷한데 실제로 쓴 면적이 이를 상당히 넘고, 넘은 부분의 위치와 형상이 따로 식별되며, 점유자가 그 사실을 알았다고 볼 수 있는 경우입니다.

대법원은 주택 부지를 매수한 사안에서 "매매 대상 대지의 실제 면적이 등기부상 면적을 상당히 초과하는 경우" 초과 부분의 점유를 타주점유로 보았습니다(대법원 1997. 1. 24. 선고 96다41335 판결). 등기받은 대지가 40㎡인데 침범한 부분도 40㎡였고, 다른 세대는 36㎡를 받고 23㎡를 침범한 사안이었습니다. 이때 초과 부분은 땅이 아니라 쓸 권리(점용권)를 산 것으로 봅니다.

비율만 보는 것도 아닙니다. 대법원은 침범 면적 581㎡가 매수한 인접 토지 합계 8,952㎡의 "6.5% 정도에 불과"하다는 계산을 그대로 받아들이지 않았습니다. 직접 맞닿은 토지를 기준으로 하면 그 비율이 "10.2%"에서 "20.3%"까지 올라간다는 점, 침범한 부분 자체도 좁지 않다는 점, 형상·지목(장부상 토지의 종류)이 구분되는 점, 재산세를 낸 자료가 없는 점을 함께 보았습니다(대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다27920 판결). 또 다른 사건에서는 점유 부분을 먼저 특정한 뒤 상당한 초과인지 따져 보라며 원심을 파기했습니다(대법원 2011. 5. 13. 선고 2011다4018 판결).

3. 그래도 면적만으로는 깨지지 않습니다

반대 방향의 대법원 판결도 있습니다. 매수한 임야는 89㎡인데, 다투어진 이웃 대지의 점유 부분은 그 약 1.5배인 144㎡였고, 건물도 그 부분에 걸쳐 지어진 사안에서, 원심은 이런 사정을 들어 자주점유 추정이 번복되었다고 판단했습니다.

대법원은 "원심의 이러한 판단은… 수긍하기 어렵다"며 이를 파기(원심 판결을 깨고 돌려보냄)했습니다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다609 판결). 그 부분이 매매 목적물에 들어 있다고 알고 점유를 시작했다는 주장을 전제로 하면, 면적이 크다거나 점유 경위 설명이 바뀌었다는 사정만으로 곧바로 무단점유라고 단정할 수 없다는 취지입니다. 갈림길은 넓이가 아니라 "그 부분을 무엇으로 알고 쓰기 시작했는가"입니다.

4. 1심에서 인정됐어도 끝이 아닙니다 — 세 사건의 결말

넓은 면적이 다투어진 세 사건의 심급 경로입니다. 표의 「파기환송」은 대법원이 판결을 깨고 돌려보낸 것, 「심리불속행 기각」은 상고심이 본안 심리 없이 상고를 물리친 것입니다.

대전 — 비교 대상을 바꾸자 결론이 바뀌었습니다. 가족묘지를 만들려고 토지 두 필지를 사서 쓰다가 매수 범위 밖의 492㎡까지 함께 점유한 사안입니다. 1심(대전지방법원 홍성지원 2023가단36650)은 시효취득을 인정하지 않았습니다. 항소심은 상대가 내세운 한 필지만이 아니라 함께 사서 같은 목적으로 쓴 토지 전체(3,372㎡ + 1,190㎡ = 4,562㎡)를 기준으로 삼았고, 여기에 492㎡를 더한 점유 면적을 4,562㎡로 나눈 비율이 "약 110.78%"에 그쳐 "상당히 초과한 경우로 보기 어렵다"고 보았습니다. 1988. 4. 15.부터의 점유를 인정해 2008. 4. 15. 시효 완성을 인정했고(대전지방법원 2025. 11. 27. 선고 2024나225813 판결), 상고 없이 확정되었습니다.

춘천 — 한 필지 전체를 인정받고도 최종 패소했습니다. 선대가 이웃한 땅에 살면서 텃밭 등으로 써 온 387㎡ 한 필지(토지대장에 한 단위로 등록된 땅)를 자손이 이어 점유한 사안입니다. 춘천지방법원 2017. 6. 14. 선고 2016나50447 판결은 구체적 권원을 증명하지 못했다는 사정만으로 추정이 깨지지는 않는다고 보아 한 필지 전체의 시효 완성을 인정했지만, 대법원 2017. 11. 14. 선고 2017다242379 판결이 자주점유 추정이 깨졌는지에 대한 심리가 부족하다는 이유로 파기환송했습니다. 환송 후 춘천지방법원 2018. 9. 11. 선고 2017나54224 판결은 선대가 "성질상 소유의 의사가 없는 것으로 보이는 권원"에 기초해 점유를 시작했다고 보아 청구를 기각했고, 이 판결은 상고심에서 심리불속행 기각으로 그대로 확정되어, 이 사건은 최종적으로 원고가 패소한 사례가 되었습니다.

김천 — 서면 없는 합의 주장이 항소심에서 배척됐습니다. 점유자 측이 1978년경 경지정리(농지를 반듯하게 다시 나누는 사업) 과정에서 이웃 땅 1,139㎡를 편입해 소유하기로 합의했다고 주장한 사안입니다. 대구지방법원 김천지원 2022. 9. 22. 선고 2020가단32981 판결은 그 합의 주장을 받아들여 부부의 공동 경작을 자주점유로 인정했습니다. 그러나 항소심인 대구지방법원 2023. 11. 9. 선고 2022나326545 판결은 합의를 인정할 증거가 부족하고 점유자 측이 그 부분을 사겠다고 제의한 사정 등을 들어 "피고들의 점유는 타주점유에 해당한다"고 판단하며 1심을 취소했습니다. 이 판결은 대법원 2023다304827 심리불속행 기각으로 확정되었습니다.

세 사건을 가른 것. 면적은 387㎡, 1,139㎡, 492㎡였지만, 결말을 가른 것은 이 숫자 자체가 아니라 점유를 시작한 경위였습니다. 권원을 증명하지 못했다는 사정만으로 추정이 깨지지는 않지만(1절), 상대가 내세운 추정 번복 사정을 자료로 반박할 수 있었는지가 갈림길이었습니다. 대전은 함께 사들인 토지의 범위와 가족묘지라는 이용 목적, 구분이 없던 외관이 자료로 드러났고, 춘천은 선대의 권원이 소유의 의사가 없는 성질로 판단되었으며, 김천은 서면으로 남지 않은 합의가 증거 부족으로 배척되고 매수 제의 사실이 불리하게 작용했습니다. 그러니 지금 할 일은 면적 숫자만 다투는 것이 아니라, 그 땅을 어떤 경위로 쓰기 시작했는지 보여 주는 자료부터 찾아 두는 것입니다.

5. 어느 쪽으로 기우는가 — 일곱 갈래

위 판결들에 반복해 등장한 사정입니다. 한 칸이 아니라 일곱 갈래가 모여 방향을 만듭니다.

다만 경계가 뚜렷해도 매수 목적물에 포함된 것으로 알고 점유를 시작했다면 자주점유가 유지될 수 있습니다(대법원 2009. 9. 10. 선고 2006다609 판결).

6. 한 필지 전체를 주장할 때

"그 필지를 다 썼다"와 "그 안의 어느 부분을 썼다"는 다른 주장입니다. 시효취득의 대상은 실제로 점유한 범위이므로, 나머지를 이웃이 경작해 왔다면 전체 주장은 그 지점에서 막힙니다.

서울중앙지방법원은 669㎡ 가운데 건물 바닥이 놓인 72.73㎡에 대해서만 시효취득을 인정했고, 측량 전이라도 점유 부분이 객관적으로 특정될 수 있다고 보았습니다(서울중앙지방법원 2024. 4. 23. 선고 2023나56325 판결 — 이 판결은 대법원 2024다242629 판결이 주문에 위치가 특정되지 않았다는 이유로 파기환송했습니다).

대법원은 토지 일부의 이전등기를 명하려면 "분필되는 토지 부분의 위치와 면적이 정확하게 특정되어야" 하고(분필 = 필지를 나누는 것), 위치 없이 면적만 적은 주문(판결의 결론 부분)은 "명확성을 갖추지 못하여 위법하다"고 판시했습니다(대법원 2024. 10. 8. 선고 2024다242629 판결). 면적을 인정받는 것과 등기까지 가는 것은 다른 문제입니다.

7. 지금 챙겨야 할 자료

승부처는 면적 숫자 하나가 아니라 점유를 시작한 경위이고, 그 경위는 계약서·사진과 당시 사정을 아는 사람의 진술로 증명합니다.

다룸의 조언

세 가지를 먼저 하십시오. 첫째, 주장할 부분을 지도 위에 선으로 그어 보십시오 — 선이 그어져야 위치와 면적을 판결 주문에 담을 수 있습니다. 둘째, 그 선 안쪽을 쓰기 시작한 경위(매매·증여·경지정리·편입 합의 중 어디인지)를 한 장으로 정리하십시오. 셋째, 주변 땅을 누가 쓰고 있는지 점유 현황을 확인하십시오.

법률사무소 다룸의 김창환 변호사는 대한변호사협회에 등록된 부동산 전문변호사입니다. 가지고 계신 자료로 어디까지 특정해 주장할 수 있는지, 지금 함께 정리할 수 있습니다.

본 글은 일반적인 법률 정보이며 구체적 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 인용한 판결은 각 사건의 사실관계를 전제로 한 판단이므로 결론을 일반화할 수 없습니다. 이 글은 개별 사건의 결과를 예측하지 않습니다.