토지·소유권 · 2026-09-23

20년을 썼는데 점유가 아니라고 합니다 — 점유 자체가 부정되는 다섯 자리

점유취득시효(남의 부동산을 20년간 점유하면 등기로 소유권을 얻는 제도) 소송에서 가장 먼저 확인되는 것은 「20년」이 아니라, 그 앞에 있는 「점유가 있었는가」입니다. 오래 다닌 길, 오래 비어 있던 공터, 조상 묘가 있는 산, 대장에 적힌 이름 — 이런 사정만으로는 점유를 인정하기에 부족합니다. 기준은 세월이 아니라, 남의 간섭을 물리치며 그 땅을 실제로 지배했는가입니다. 여기서 걸리면 나머지 요건은 따져 보지도 못하고 소송이 끝납니다.

1. 점유는 「썼다」가 아니라 「남을 물러서게 했다」입니다

민법 제245조 제1항은 이렇게 정하고 있습니다.

"20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다."

「평온, 공연」은 다툼 없이 드러내 놓고 점유했다는 뜻입니다. 이 조문의 출발점은 점유입니다. 점유는 사회통념상 사실적 지배를 뜻하고, 법원은 그 지배에 "적어도 타인의 간섭을 배제하는 면이 있어야 한다"고 봅니다(창원지방법원 2024. 10. 24. 선고 2023나105000 판결 — 대법원 2024다306943 심리불속행 기각(상고심이 본안 심리 없이 상고를 물리침)으로 확정). 이용했다는 사실과 지배했다는 사실은 다른 말입니다.

아래 다섯 자리가 실제 사건에서 점유가 깨지는 지점입니다.

2. 통행로 — 길로 쓴 세월은 점유가 아닙니다

제주지방법원은 이웃 땅을 큰길로 나가는 통행로로 써 온 사안에서 점유를 부정했습니다. "타인 소유의 토지를 통행로로 사용하여 왔다는 것만으로는 그 토지를 소유의 의사로 배타적으로 점유하였다고 보기 어려우며, 달리 이를 인정할 증거가 없다"는 것입니다(제주지방법원 2021. 10. 8. 선고 2020가단8295 판결, 항소 없이 확정). 매수했다는 증거도 부족했고, 그 부분을 배타적으로(남의 간섭을 배제하고) 지배했다는 사정도 없었습니다.

사찰로 들어가는 길이 문제 된 사건에서도 결론은 같았습니다. 길을 내고 복구한 자료는 있었지만, 법원은 여섯 가지 사정을 들어 점유를 부정했습니다.

판결문에는 "…사실적으로 지배하고 있음을 표상할 만한 시설이나 장치 등도 존재하지 아니한다"(표상 = 겉으로 드러냄)고 적혀 있습니다(창원지방법원 2024. 10. 24. 선고 2023나105000 판결 — 대법원 2024다306943 심리불속행 기각으로 확정).

3. 개방된 도로·공터 — 여럿이 쓰는 땅일수록 불리합니다

누구나 지나다니는 땅에서 출입을 막은 적이 없다면, 개인의 점유로 보기 어렵습니다. 아파트 주민들이 단지 경계 바깥 땅을 수십 년 동안 지나다닌 사건에서, 그 땅은 아파트 대지에 들어 있지 않았고 주민 외에 인근 사람들과 일반인도 함께 썼습니다. 법원은 포장·하수도 설치·유지보수 같은 관리 행위도 없었다는 점을 들어 사실상 지배를 인정할 수 없다고 보았습니다(서울고등법원 2023. 7. 14. 선고 2023나2012331 판결 — 대법원 2023다264745 상고이유서 부제출 기각(상고 이유를 내지 않아 상고가 기각됨)으로 확정).

법원이 들여다보는 것은 통행 사실이 아니라 관리와 배제의 외관이고, 그 외관은 아래 자료로 설명합니다.

4. 임야 — 산의 일부를 쓴 것은 산 전체의 점유가 아닙니다

대법원은 마을 사람들이 군 소유 임야(산)를 자연 상태 그대로 방풍림(바람막이 숲)으로 쓰고 땔감을 채취해 온 사안에서, 그 사실만으로는 그 임야를 배타적으로 점유해 왔다고 단정할 수 없다고 보았습니다(대법원 1995. 7. 14. 선고 94다23821 판결).

선대의 분묘(조상의 묘)가 있는 산도 다르지 않았습니다. 대법원은 점유를 주장한 사람들이 외지에 살고, 관리인이라는 사람들도 "땔감을 수거하거나 일부 분묘를 벌초하는 정도에 그치고 있다면… 점유한 것으로 볼 수 없다"고 보았습니다(대법원 1992. 4. 14. 선고 91다24755 판결). 산 한쪽에 분묘를 두고 시제(조상 묘에서 지내는 제사)를 지냈다거나 등기 명의가 있다는 사정만으로 산 전체를 점유했다고 보지도 않습니다.

반대 방향의 사정도 있습니다. 나무를 심어 정기적으로 산출물을 거두거나, 담장을 둘러 시설을 운영하는 것처럼 계속적이고 배타적인 이용이 있으면 점유가 인정되는 경우도 있습니다.

5. 어디를 점유했는가 — 위치·면적·경계의 특정

한 필지(토지대장에 한 단위로 등록된 땅) 가운데 일부만 시효취득을 주장하려면, 그 부분이 나머지와 구별되어야 합니다. 대법원은 그 부분이 다른 부분과 구분되어 시효취득자의 점유에 속한다고 알아볼 수 있는 객관적 징표(겉으로 확인되는 표지)가 계속 존재해야 한다고 판시했습니다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카9494 판결). 앞의 사찰 사건에서 주장한 면적과 실제 특정된 면적이 달랐던 점이 불리하게 작용한 것도 이 법리 때문입니다.

특정이 된 사례도 있습니다. 제주지방법원은 돌담으로 나뉜 통행로 부분에 대해 "이 사건 통행로 부분이 나머지 피고 토지 부분과 뚜렷하게 구분·관리되어" 왔다고 보아 점유를 인정했습니다(제주지방법원 2023. 4. 10. 선고 2021가단64483 판결, 항소 없이 확정). 갈리는 지점은 「썼다」가 아니라 「경계를 두고 구분해 관리해 왔다」입니다.

덧붙이면, 그 부분을 계속 구분해 지배했는가라는 사실 문제와, 판결 주문(판결의 결론 부분)에 위치·면적을 정확히 적을 수 있는가라는 절차 문제는 별개입니다. 뒤가 없으면 분필(필지를 나누는 것)과 등기로 이어지지 않습니다.

6. 등기와 대장 — 이름이 적혀 있다는 사실

소유권보존등기(그 부동산에 대해 처음으로 소유자를 등기부에 올리는 등기)는 땅을 넘겨받는 것을 전제로 하지 않습니다. 그래서 보존등기를 마쳤다는 사정만으로 그 무렵 점유를 시작했다고 보지 않습니다. 옛 특별조치법에 따라 토지대장의 소유자 명의가 바뀌었다는 사정도 같습니다. 대법원은 그런 등록이 있었다는 사정만으로 곧바로 그 무렵 명의인이 그 토지를 점유한 것으로 인정되지는 않는다고 보았습니다(대법원 2012. 12. 13. 선고 2010다16809 판결).

반대로 매매처럼 땅을 넘겨주는 거래를 원인으로 이전등기를 받고 부동산까지 함께 넘겨받았다면, 특별한 사정이 없는 한 점유도 같이 옮겨 온 것으로 봅니다. 보존등기와 이전등기는 이 점에서 갈라집니다. 세금을 냈다는 사실도 명의에 따르는 일이어서, 그것만으로 사실상 지배가 증명되지는 않습니다.

7. 보론 — 건물 부지, 구분소유 대지, 도로가 된 땅

건물이 서 있는 땅은 건물 소유자가 점유하는 것으로 봅니다. 대법원은 건물은 그 부지를 떠나 존재할 수 없으므로 건물 소유자가 건물의 소유를 위해 그 부지를 점유한다고 판시했습니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 95다47282 판결). 건물주가 그 자리에 살고 있지 않아도 같습니다.

아파트처럼 호실마다 소유자가 다른 집합건물은 구분소유자들이 대지 전체를 함께 점유하는 것으로 봅니다. 대법원은 각자 전유부분(호실)을 소유하면서 계단·복도 같은 공용부분을 공유하므로 "특별한 사정이 없는 한 건물의 대지 전체를 공동으로 점유한다"고 판시했습니다(대법원 2017. 1. 25. 선고 2012다72469 판결).

내 땅이 도로로 쓰이고 있다면, 지방자치단체가 그 도로를 개설·관리하며 점유하고 있는지부터 확인해야 합니다. 대법원은 도로법에 따른 노선인정 공고와 도로구역 결정(그 길을 법률상 도로로 정하는 절차)이 있으면 그때부터 지방자치단체의 점유를 인정합니다. 그런 절차가 없더라도 확장·포장·하수도 설치 같은 공사를 해 일반 교통에 제공했다면 마찬가지로 봅니다(대법원 1995. 2. 24. 선고 94다13220 판결). 반대로 지목(장부상 토지의 종류)만 도로로 바꾸거나 공사비 일부를 보조한 정도로는 점유를 인정하지 않습니다(대법원 1989. 2. 28. 선고 88다카4482 판결).

8. 지금 챙겨야 할 자료

점유는 기억이 아니라 자료로 다툽니다. 아래 자료는 누가 보아도 그 부분이 그 사람의 지배 아래 있었다는 외관을 시간 순서로 보여 줍니다.

다룸의 조언

세 가지를 먼저 하십시오. 첫째, 주장할 부분의 위치와 범위를 지도 위에 선으로 그어 보십시오 — 그 선이 주장의 출발점이자 나중에 판결에 담길 범위입니다. 둘째, 그 선을 뒷받침하는 가장 오래된 자료(항공사진·사진의 촬영 시점)를 찾으십시오. 셋째, 상대 토지의 등기부와 대장을 함께 떼어 소유자가 언제 바뀌었는지 확인하십시오.

법률사무소 다룸의 김창환 변호사는 대한변호사협회에 등록된 부동산 전문변호사입니다. 가지고 계신 자료로 점유부터 다툴 수 있는 사안인지, 지금 판단할 수 있습니다.

본 글은 일반적인 법률 정보이며 구체적 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 인용한 판결은 각 사건의 사실관계를 전제로 한 판단이므로 결론을 일반화할 수 없습니다. 이 글은 개별 사건의 결과를 예측하지 않습니다.