경매 · 2026-09-03

배당요구를 해야 배당받는 사람과 하지 않아도 배당받는 사람 — 종기를 놓치면 되돌릴 수 없습니다

결론부터 말씀드립니다. 경매에서 돈을 나눠 받을 사람의 명단은 ‘배당요구의 종기’에 닫히고, 누가 그 명단에 있는지는 민사집행법 제148조와 제88조 제1항이 갈라 놓았습니다. 갈림길은 하나입니다. 집행법원이 등기부만 보고 당신의 존재와 금액을 알 수 있는가. 알 수 있으면 가만히 있어도 배당표에 오르고, 알 수 없으면 종기 안에 손을 들어야 오릅니다. 그런데 이 경계선은 까다롭습니다. 근저당권자도 임차인도 임금채권자도 각자 예외를 가지고 있습니다.

1. 제148조 제4호에는 요건이 두 개 붙어 있습니다

배당받을 채권자의 범위는 민사집행법 제148조가 정합니다. 네 개 호가 전부이고, 여기에 들어가지 못하면 실제로 채권이 있어도 배당표에 오르지 못합니다.

가장 자주 오독되는 곳이 제4호입니다. 여기에는 요건이 두 개 걸려 있습니다.

첫째, 첫 경매개시결정등기 전에 등기되어 있을 것. 둘째, 그 권리가 매각으로 소멸하는 것일 것.

둘 다 갖추어야 합니다. 두 번째 요건이 뒤에서 다룰 최선순위 전세권 문제의 출발점이 됩니다.

첫 번째 요건의 이유는 분명합니다. 개시결정등기 전에 등기가 마쳐져 있으면 집행법원도 그 피담보채권의 존재와 내용을 알 수 있지만, 등기 뒤에 마쳐진 권리라면 그런 채권이 있는지조차 알지 못합니다. 그래서 알려 주는 절차, 곧 배당요구가 필요해집니다.

2. 채권자 유형별 전체 지도

아래 표가 이 글의 본체입니다. 위 칸은 손을 들지 않아도 되는 사람, 아래 칸은 손을 들어야 하는 사람이며, ‘등기 前/後’는 첫 경매개시결정등기를 기준으로 한 시점입니다.

담보권 실행을 위한 경매절차에도 위 조문이 그대로 준용됩니다(제268조).

한편 제88조 제1항은 "배당요구를 할 수 있다"는 허용 규정처럼 읽히지만 실질은 반대입니다. 여기 열거된 세 부류만 배당요구가 가능하고, 그 세 부류는 배당요구를 해야만 배당을 받습니다. 집행권원 없는 일반채권자는 배당요구 자체를 할 수 없습니다.

3. 경계선 위에 서 있는 세 가지 경우

실제로 다투어지는 곳은 표의 칸과 칸 사이입니다.

첫째, 근저당권자라도 채권최고액을 넘는 부분은 다릅니다. 담보권 실행 경매에서 개시 전의 근저당권자는 배당요구를 하지 않았더라도 당연히 배당요구를 한 것과 동일하게 취급되므로 배당에서 제외해서는 안 된다는 것이 대법원의 판단입니다(대법원 1996. 5. 28. 선고 95다34415 판결). 채권계산서 미제출을 이유로 제외할 수 없다는 판단도 있습니다(대법원 1999. 1. 26. 선고 98다21946 판결). 다만 등기부상 채권최고액이라는 울타리가 있습니다. 최고액을 초과하는 채권에 관하여 가압류채권자와 같은 순위로 안분비례 배당을 받으려면 별도로 적법한 배당요구를 하는 등 배당받을 자격 요건을 갖추어야 한다는 것이 대법원의 판단입니다(대법원 1998. 4. 10. 선고 97다28216 판결).

둘째, 적게 신고한 것도 되돌릴 수 없습니다. 법원사무관등은 제148조 제3호·제4호의 채권자 등에게 채권의 유무·원인·액수를 종기까지 신고하도록 최고하고(제84조 제4항), 응하지 않으면 채권액은 집행기록의 서류와 증빙으로 계산됩니다. 조문은 "이 경우 다시 채권액을 추가하지 못한다"고 못 박습니다. 선순위 근저당권자가 미처 청구하지 못한 피담보채권 일부가 후순위 채권자에게 배당되었더라도 법률상 원인이 없는 것이라 할 수 없다는 판단도 있습니다(대법원 2000. 9. 8. 선고 99다24911 판결). 종기를 지키는 것과 금액을 제대로 적는 것은 별개의 과제입니다.

셋째, 이미 명단 안인 사람과 아예 명단 밖인 사람은 결과가 갈립니다.

한쪽에는 이런 판단이 있습니다. 배당요구가 필요한데 하지 않아 명단에서 빠진 사람은, 실체법상 우선변제청구권을 가지고 있었더라도 이미 배당을 받아간 뒤 순위의 채권자에게 그 돈을 부당이득으로 돌려 달라고 하지 못합니다.

다른 쪽 판단은 이렇습니다. 우선변제권 있는 임금채권자가 경매절차 개시 전에 가압류를 해 두었다면 그는 이미 배당받을 채권자입니다. 이때 그 청구채권이 우선변제권 있는 임금채권임을 소명하여 우선배당을 받을 수 있는 종기는 배당표가 확정되기 전까지이고, 그럼에도 배당에서 제외된 채 배당표가 확정되면 부당이득반환청구를 할 수 있다는 것이 대법원의 판단입니다(대법원 2004. 7. 22. 선고 2002다52312 판결).

갈리는 자리는 억울함의 크기가 아닙니다. 앞의 사람은 애초에 명단 밖이었고, 뒤의 사람은 명단 안에서 순위 소명만 늦었습니다.

4. 최선순위 전세권만 선택권을 가집니다 — 세 단계로 풀어 보겠습니다

1단계 — 원칙은 인수입니다. 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸합니다(제91조 제3항). 그 밖의 경우, 즉 대항할 수 있는 최선순위 용익권은 매수인이 인수합니다(제91조 제4항 본문).

2단계 — 그래서 제148조 제4호에서 빠집니다. 제4호의 두 번째 요건은 ‘매각으로 소멸하는 것’이었습니다. 최선순위 전세권은 소멸하지 않고 인수되므로 이 요건을 채우지 못합니다. 등기 순위가 가장 앞선다는 사실만으로는 당연 배당의 대상이 아닙니다.

3단계 — 단서가 문을 하나 열어 둡니다.

"다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다."(제91조 제4항 단서)

전세권자가 배당요구를 하는 순간 인수될 권리가 소멸할 권리로 전환됩니다. 그래서 제84조 제2항은 집행법원이 이 전세권자에게 종기를 개별적으로 알리도록 정해 두었습니다. 선택의 기회를 절차가 보장한 것입니다.

왜 전세권에만 단서가 붙었는가. 전세권이 용익물권이면서 담보권의 성질을 겸유하기 때문입니다. 지상권·지역권에 단서가 없는 것은 돈으로 환산할 성질이 아니기 때문입니다.

가상의 사례 — 문세영 씨의 두 갈래

다음 이야기는 논점을 보이기 위해 만들어 낸 가상의 사례이며, 실제 사건이 아닙니다.

쉰한 살 자영업자 문세영 씨는 2022년 9월 인천의 상가주택 2층에 전세금 2억 4,000만 원으로 전세권설정등기를 마쳤습니다. 당시 등기부에 다른 담보권은 없었습니다. 최선순위입니다. 2025년 11월 후순위 근저당권자가 임의경매를 신청했고, 법원은 종기를 2026년 2월 27일로 정하며 문 씨에게 따로 고지했습니다.

어느 쪽이 유리한지는 사안마다 다르고, 이 글이 답을 드릴 문제가 아닙니다. 확실한 것은 되돌릴 수 없는 선택이라는 사실입니다. 배당요구를 한 이상 배당금이 전세금에 미치지 못하더라도 전세권은 소멸합니다.

지위가 겹치면 한 겹이 더 생깁니다. 최선순위 전세권자의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 지위를 함께 가진 사람이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 소멸한 경우, 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있다는 것이 대법원의 판단입니다(대법원 2010. 7. 26.자 2010마900 결정). 그 범위에서 매수인이 임대인의 지위를 승계합니다. 전세권이 존속기간 만료 등으로 종료한 경우라면 전세권자의 채권자가 채권자대위권 또는 전세금반환채권 압류·추심명령에 기해 자기 이름으로 배당요구를 할 수 있다는 판단도 있습니다(대법원 2015. 11. 17. 선고 2014다10694 판결). 다만 종료 사실의 소명자료를 종기까지 내야 합니다.

5. 종기는 사무처리 기한이 아니라 권리의 성질이 바뀌는 분기점입니다

집행법원은 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고(제84조 제1항), 종기결정과 공고는 압류 효력 발생 시부터 1주 이내입니다(제84조 제3항). 법원이 특별히 필요하다고 인정하면 연기할 수 있으나(제84조 제6항), 이는 법원의 판단 사항이지 채권자의 권리가 아닙니다.

종기가 지나면 무엇이 달라지는가. 전원합의체 판결은 배당요구를 하여 배당절차에 참가하고 배당요구의 종기가 지나면 특정 금액의 배당금을 자신에게 귀속시킬 수 있는 구체적인 권리를 가진다는 취지로 판시했습니다(대법원 2019. 7. 18. 선고 2014다206983 전원합의체 판결).

종기는 서류 접수 마감일이 아닙니다. 그 앞에서 기대에 불과하던 것이 그 뒤에서 구체적 권리가 됩니다. 선을 넘지 못한 사람에게는 바뀔 것이 없습니다.

철회에도 제한이 걸립니다.

"배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다."(제88조 제2항)

원칙은 자유로운 철회이고 위 경우만 예외입니다. 걸리는 국면은 두 가지입니다. 부담이 새로 생기는 경우 — 최선순위 전세권자나 최선순위 대항력·확정일자를 갖춘 주택임차인의 철회로, 매수인이 그 권리를 그대로 인수하게 되는 경우입니다. 부담이 늘어나는 경우 — 확정일자가 없어 소액보증금만 배당될 것으로 예상되었는데, 철회로 그 소액보증금까지 매수인이 인수하게 되는 경우입니다.

이유는 입찰자 쪽에 있습니다. 입찰자는 ‘이 사람이 배당요구를 했으니 그 권리는 소멸하겠구나’를 전제로 값을 매깁니다. 낙찰 후 철회되면 그 전제가 무너집니다. 절차의 안정과 매수인 보호가 이 조항의 목적입니다.

6. 배당요구의 효력은 네 가지이고, 방식이 틀리면 그 효력이 아예 생기지 않습니다

배당요구가 적법하게 이루어지면 다음 효력이 생깁니다.

첫째, 배당수령권입니다(제148조 제2호). 이 효력은 신청서를 제출한 때 곧바로 생기며, 별도의 인가 재판이나 이해관계인 통지는 효력발생요건이 아닙니다.

둘째, 배당기일을 통지받을 권리입니다(제146조).

셋째, 배당표에 대한 이의권입니다. 여기에 실무의 함정이 있습니다. 채무자는 배당표원안 비치 이후 배당기일이 끝날 때까지 서면으로 이의할 수 있으나(제151조 제2항), 채권자는 기일에 출석해야 이의할 수 있습니다(제151조 제3항). 이의 후 1주 이내에 배당이의의 소 제기 증명서류를 내지 않으면 이의는 취하된 것으로 봅니다(제154조 제3항).

넷째, 소멸시효 중단의 효력입니다. 대법원은 이렇게 판시했습니다.

"집행력 있는 채무명의 정본을 가진 채권자가 하는 배당요구는 민법 제168조 제2호의 압류에 준하는 것으로서 배당요구에 관련된 채권에 관하여 소멸시효를 중단하는 효력이 생긴다."(대법원 2002. 2. 26. 선고 2000다25484 판결)

남이 열어 놓은 절차에 올라타는 행위인데도 시효가 중단되는 이유는, 그 역시 능동적으로 권리를 실현하려는 행위라는 점에서 강제경매의 신청과 다르지 않기 때문입니다. 다만 절차가 취하되면 그 효력도 사라질 수 있습니다.

그리고 이 네 가지는 방식이 맞아야 비로소 생깁니다. 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 해야 하고, 그 서면에는 집행력 있는 정본 또는 그 사본, 그 밖에 자격을 소명하는 서면을 붙여야 합니다(민사집행규칙 제48조). 시점도 요건입니다. 지급명령 정본 등을 가지기 전에 신청 접수 증명원만 제출하여 미리 한 배당요구는 부적법하고, 하자가 치유되려면 종기까지 지급명령 정본 등이 제출되어야 한다는 것이 대법원의 판단입니다(대법원 2014. 4. 30. 선고 2012다96045 판결).

"서류를 냈다"가 기준이 아니라 "맞는 서류를 종기 안에 냈다"가 기준입니다.

7. 낙찰 후 잔금 전의 공백을 메우는 제도 — 부동산관리명령

여기서부터는 매수인 쪽 이야기입니다. 매수인은 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하여야 인도명령을 받을 수 있습니다(제136조 제1항). 뒤집어 말하면 대금을 내기 전에는 부동산을 넘겨 달라고 할 수 없습니다. 그런데 매각허가결정부터 대금 지급과 인도까지는 시간이 걸리고, 그 사이 부동산의 가치가 훼손될 염려가 있습니다.

그 공백을 메우는 것이 제136조 제2항입니다. 법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 관리하게 할 것을 명할 수 있습니다. 성질은 현상유지를 목적으로 하는 일종의 보전처분입니다.

관리인은 선량한 관리자의 주의로 보존·유지하되 권한의 폭이 좁습니다. 목적 범위 내의 관리권만 있고 제3자에게 임대해 차임을 얻는 수익권은 없으며, 채권자·채무자·매수인은 관리인이 될 수 없습니다.

제3항까지 보셔야 제도가 완성됩니다. 관리명령만으로는 관리인이 점유를 넘겨받을 강제력이 없어, 채무자가 인도를 거부하면 관리에 착수조차 못 합니다. 그래서 법원은 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 제1항에 준하는 명령을 할 수 있습니다(제136조 제3항). 제3항은 제2항의 실효성 확보장치입니다.

쓰임의 폭은 넓지 않습니다. 창구가 매각허가결정부터 대금납부까지의 좁은 구간에 한정되고, 대금 납부 후에는 인도명령이 가능해 신청의 이익을 인정받기 어렵기 때문입니다. 관리비용도 집행비용이 아니라 신청인이 부담합니다. 다만 그 구간에 실제로 위험이 있는 물건이라면, 제도를 모른 채 잔금일을 기다리는 것과는 다릅니다.

다룸의 조언

첫째, 공고문에서 종기 날짜부터 찾으십시오. 가장 먼저 확인할 것은 사건번호도 감정가도 아닌 배당요구의 종기입니다. 그 날짜는 첫 매각기일보다 앞에 있습니다.

둘째, 위 2번 표에서 자신이 어느 칸인지부터 확정하십시오. 위 칸이면 등기부가 대신 말해 주고, 아래 칸이면 스스로 말해야 합니다. 위 칸이라고 안심할 일도 아닙니다. 근저당권자에게는 채권최고액이라는 울타리가 있고, 담보가등기권자는 채권신고를 따로 해야 합니다.

셋째, 서류의 제목이 아니라 내용과 첨부를 보십시오. 법원 서식이 ‘권리신고 및 배당요구 신청서’로 합쳐진 경우, 어느 항목에 표시했는지가 결과를 가릅니다. 집행권원이 아직 없다면 만드는 기간까지 역산해 두셔야 합니다. 최선순위 전세권자라면 결정 자체를 미루지 마십시오.

부동산 분야는 실체적 권리보다 절차의 기한 하나로 권리의 존부가 갈리는 영역입니다. 김창환 변호사의 대한변호사협회 등록 전문분야는 부동산입니다.

저는 결과를 약속드리지 않습니다. 다만 이 절차에서 확실한 것이 하나 있습니다. 종기 전에는 판단할 것이 남아 있고, 종기 뒤에는 남지 않습니다. 경매 공고문, 등기사항증명서, 임대차계약서와 확정일자 자료, 이미 제출하신 서류의 사본을 가져오시면 어느 칸에 서 계신지부터 정리할 수 있습니다.

본 글은 일반적인 법률 정보를 정리한 것이며, 개별 사안의 결론은 사실관계와 절차의 경과에 따라 달라집니다. 본문에 등장하는 인물과 금액은 모두 창작한 것입니다.