등기사항전부증명서 보는 법, 표제부·갑구·을구에서 무엇을 확인할까?
등기사항전부증명서는 부동산의 물리적 표시와 권리관계를 함께 보여주는 문서로, 매매·임대차·경매 등 모든 부동산 거래에서 가장 먼저 확인해야 할 자료입니다. 표제부에서 부동산 표시를, 갑구에서 소유권과 제한을, 을구에서 근저당권 등 소유권 외 권리를 순서대로 대조하고, 경매나 분쟁 사건에서는 말소사항 포함 최신 발급본을 함께 검토하는 것이 안전합니다.
이 글의 핵심 쟁점 4가지
- 표제부는 물리적 표시, 대조가 핵심 등기상 면적과 실사용·건축물대장·계약서 표시가 맞는지 대조합니다
- 갑구는 소유권과 제한을 보여줌 소유권 취득 경위와 가압류·압류 등 제한 여부를 확인합니다
- 을구는 근저당권 등 소유권외 권리 경매에서 소멸·인수 여부를 등기 순서와 함께 봐야 합니다
- 등기만으로는 부족, 최신본과 대조 건축물대장·토지대장·임대차·경매문건과 함께 검토해야 합니다
표제부에서는 무엇을 확인하나요?
토지는 소재·지번·지목·면적을, 건물은 소재·건물번호·구조·면적·층수를 확인합니다. 집합건물은 전유부분과 대지권 표시가 특히 중요하며, 등기상 면적과 실제 사용 면적·건축물대장·매매계약서·경매 감정평가서의 표시가 서로 맞는지 대조해야 합니다.
갑구에서는 소유권과 어떤 제한을 보아야 하나요?
현재 소유자가 누구인지, 언제 어떤 원인으로 소유권을 취득했는지, 가압류·압류·가처분·경매개시결정 등 소유권을 제한하는 등기가 있는지 확인합니다. 매매에서는 매도인이 등기상 소유자인지, 임대차에서는 임대인이 소유자인지, 경매에서는 압류·경매개시결정의 순서가 어떻게 되는지를 봐야 합니다.
을구에서는 근저당권과 전세권을 어떻게 읽나요?
근저당권·전세권·지상권·지역권 등 소유권 외의 권리가 기록됩니다. 담보권 설정 여부, 채권최고액, 권리자를 확인해야 하며, 특히 경매 권리분석에서는 어떤 권리가 매각으로 소멸하고 어떤 권리가 인수될 수 있는지를 등기 순서·권리 성격·임대차 관계와 함께 봐야 합니다.
| 어디를 | 무엇이 기록되나 | 무엇을 확인하나 |
|---|---|---|
| 표제부 | 토지는 소재·지번·지목·면적 / 건물은 소재·건물번호·구조·면적·층수 | 집합건물은 전유부분과 대지권 표시가 특히 중요하다. 등기상 면적과 실제 사용 면적·건축물대장·매매계약서·경매 감정평가서의 표시가 서로 맞는지 대조한다 |
| 갑구 | 현재 소유자, 소유권 취득 시기와 원인, 가압류·압류·가처분·경매개시결정 등 소유권을 제한하는 등기 | 매매에서는 매도인이 등기상 소유자인지, 임대차에서는 임대인이 소유자인지, 경매에서는 압류·경매개시결정의 순서가 어떻게 되는지 |
| 을구 | 근저당권·전세권·지상권·지역권 등 소유권 외의 권리 | 담보권 설정 여부, 채권최고액, 권리자. 특히 경매 권리분석에서는 어떤 권리가 매각으로 소멸하고 어떤 권리가 인수될 수 있는지를 등기 순서·권리 성격·임대차 관계와 함께 본다 |
※ 등기는 핵심 자료이지만 건축물대장, 토지대장, 임대차 관계, 현장 점유, 경매 문건과 함께 보아야 합니다. 갑구와 을구는 둘 다 중요하며, 갑구는 소유권과 제한을, 을구는 근저당권·전세권 등 소유권 외 권리를 보여주므로 목적에 따라 함께 읽어야 합니다.
실무에서는 어떤 순서로 읽는 것이 좋나요?
먼저 발급일을 확인하고 표제부→갑구→을구 순서로 읽습니다. 오래된 등기사항전부증명서는 현재 권리관계를 반영하지 못할 수 있어 중요한 판단은 최신 발급본으로 해야 하며, 건축물대장·토지대장·임대차계약서·매매계약서·경매 매각물건명세서와도 대조해야 합니다.
1단계 · 발급일 확인
먼저 발급일을 확인한다. 오래된 등기사항전부증명서는 현재 권리관계를 반영하지 못할 수 있어 중요한 판단은 최신 발급본으로 해야 한다
2단계 · 표제부 · 갑구 · 을구
표제부에서 부동산 표시를, 갑구에서 소유권과 제한을, 을구에서 근저당권 등 소유권 외 권리를 순서대로 대조한다
3단계 · 다른 서류와 대조
건축물대장·토지대장·임대차계약서·매매계약서·경매 매각물건명세서와도 대조한다
※ 경매 절차 중에도 압류, 가압류, 임대차, 문건 제출 등 상황이 바뀔 수 있습니다. 입찰 전에는 최신 등기와 법원 문건을 다시 확인해야 하며, 경매나 분쟁 사건에서는 말소사항 포함 최신 발급본을 함께 검토하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q. 등기사항전부증명서만 보면 안전한 부동산인지 알 수 있나요?
A. 아닙니다. 등기는 핵심 자료이지만 건축물대장, 토지대장, 임대차 관계, 현장 점유, 경매 문건과 함께 보아야 합니다.
Q. 갑구와 을구 중 무엇이 더 중요한가요?
A. 둘 다 중요합니다. 갑구는 소유권과 제한을, 을구는 근저당권·전세권 등 소유권 외 권리를 보여주므로 목적에 따라 함께 읽어야 합니다.
Q. 경매 권리분석에서는 왜 최신 발급본이 필요한가요?
A. 경매 절차 중에도 압류, 가압류, 임대차, 문건 제출 등 상황이 바뀔 수 있습니다. 입찰 전에는 최신 등기와 법원 문건을 다시 확인해야 합니다.
일반적인 법률 정보이며 구체적 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다.